【摘要】 近幾年來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展突飛猛進(jìn),并且?guī)?dòng)了其他行業(yè)的發(fā)展,在解決我國(guó)居民住房問(wèn)題,推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面起著重要的作用。然而,房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)快發(fā)展,帶來(lái)了一系列問(wèn)題,尤其是房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題備受社會(huì)各界關(guān)注。本文從房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)理論出發(fā),研究影響房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)因素,并運(yùn)用廊坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)為依據(jù),從實(shí)證角度分析了具有代表意義的因素對(duì)普通住宅價(jià)格的影響。最后通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)政策的研究,找出房地產(chǎn)政策與價(jià)格形成的關(guān)系,并對(duì)調(diào)控我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出政策建議。
【關(guān)鍵詞】關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)價(jià)格 形成因素 政策
1 緒論
1.1 研究背景
房地產(chǎn)是人類賴以生存和生活的基礎(chǔ)和載體,房地產(chǎn)業(yè)則是我國(guó)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展主要體現(xiàn)在住宅市場(chǎng)的快速發(fā)展上,由于住宅產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,它的發(fā)展帶動(dòng)了建材、冶金、紡織、化工、機(jī)械、交通、郵電通信、家電家具等許多行業(yè)的發(fā)展,為這些產(chǎn)業(yè)提供了立足的場(chǎng)所,擴(kuò)大了對(duì)這些產(chǎn)業(yè)的社會(huì)需求。因此,房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)無(wú)疑起到了舉足輕重的作用,特別是我國(guó)1998年在全國(guó)范圍內(nèi)取消“實(shí)物分配福利房“的房屋制度以來(lái),房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了完全的市場(chǎng)化、社會(huì)化階段,并且得到了快速的發(fā)展。2001年一2007年,中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額分別每年比上年增長(zhǎng)27.3%、22.8%、30.3%、28.1%、19.8%、21.8%、30.2%。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,據(jù)投入產(chǎn)出模型測(cè)算,每100億元房地產(chǎn)投資可以誘發(fā)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)的產(chǎn)出286億元,其中誘發(fā)建筑業(yè)產(chǎn)出90.76億元、制造業(yè)(123.61億元)、采礦業(yè)(16.64億元)、電力煤氣自來(lái)水供應(yīng)業(yè)(6.59億元)。另外房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,離不開(kāi)金融業(yè)的融資支持,而房地產(chǎn)市場(chǎng)又是金融業(yè)借貸資本的最大出路。
2房地產(chǎn)價(jià)格因素的研究
2.1 自身因素
所謂自身因素,是指那些反映房地產(chǎn)本身的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位狀況的因素。包括房地產(chǎn)的位置、地質(zhì)條件、地形、地勢(shì)、建筑物本身等;
2.2 環(huán)境因素
影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素,是指那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理形狀因素。主要包括大氣環(huán)境、聲覺(jué)環(huán)境、水文環(huán)境、視覺(jué)環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境。
2.3 人口因素
2.3.1 人口數(shù)量
房地產(chǎn)價(jià)格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí),對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加,房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)上漲;而當(dāng)人口數(shù)量減少時(shí),對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)減少,房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)下落。
2.3.2 人口素質(zhì)
人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度,可以引起房地產(chǎn)價(jià)格的變化。人類社會(huì)隨著文明發(fā)達(dá)、文化進(jìn)步,公共服務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍,同時(shí)對(duì)居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適,凡此種種都足以增加對(duì)房地產(chǎn)的需求,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格升高。如果一個(gè)地區(qū)中居民的素質(zhì)低、構(gòu)成復(fù)雜、社會(huì)秩序欠佳,人們多不愿意在此居住,則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格必然低落。
2.3.3 家庭人口規(guī)模
這里所說(shuō)的家庭人口規(guī)模,是指全社會(huì)或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù).家庭人口規(guī)模發(fā)生變化,即使人口總量不變,也將引起居住單位數(shù)的變動(dòng),從而引起需用住房數(shù)量的變動(dòng),隨之導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)價(jià)格。
2.4 經(jīng)濟(jì)因素
主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平,財(cái)政收支及金融狀況,利率,物價(jià)(特別是建筑材料價(jià)格)、建筑人工費(fèi),居民收入等。
2.5 社會(huì)因素
影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素,主要有政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化。
2.5.1 政治安定狀況
政治安定狀況是指有不同政治觀點(diǎn)的黨派、團(tuán)體的沖突情況,現(xiàn)行政權(quán)的穩(wěn)固程度等。一般來(lái)說(shuō),政治不安定則意味著社會(huì)可能動(dòng)蕩,這會(huì)影響人們投資、置業(yè)的信心,從而會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。
2.5.2 社會(huì)治安狀況
社會(huì)治安狀況是指偷竊、搶劫、強(qiáng)奸、綁架、殺人等方面的刑事犯罪情況。房地產(chǎn)所處的地區(qū)如果經(jīng)常發(fā)生此類犯罪案件,則意味著人們的生命財(cái)產(chǎn)缺乏保障,因此會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。
2.5.3 房地產(chǎn)投機(jī)
房地產(chǎn)投機(jī)是指不是為了使用而是為了再出售(或再購(gòu)買)而暫時(shí)購(gòu)買(或出售)房地產(chǎn),利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化,以期從價(jià)差中獲利的行為。一般來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)3種情況;
(1) 引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲
(2) 引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌
(3) 起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用
2.5.4 城市化
城市化又稱城鎮(zhèn)化、都市化,是當(dāng)今重要的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象之一,但由于人們對(duì)城市的概念理解不一,對(duì)城市化的解釋和度量方法也相差很大。
2.6 行政因素
影響房地產(chǎn)價(jià)格的行政因素,是指那些影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法律法規(guī)、行政行為等方面的因素,主要有房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制。
2.7 心理因素
心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響有時(shí)是不可忽視的。影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素主要有下列幾個(gè):(1)購(gòu)買或出售心態(tài);(2)個(gè)人欣賞趣味(偏好);(3)時(shí)尚風(fēng)氣;(4)接近名家住宅心理。房地產(chǎn)需求者遍尋適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn),當(dāng)選定了合意的房地產(chǎn)后,如該房地產(chǎn)的擁有者無(wú)出售之意,則房地產(chǎn)需求者必須以高出正常價(jià)格為條件才可能改變其惜售的原意,因此,如果達(dá)成交易,成交價(jià)格自然會(huì)高于正常價(jià)格。
3 政策因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成的影響及其對(duì)策建議
3.1 影響房地產(chǎn)價(jià)格的政策分析
3.1.1土地政策
土地是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要因素,由于土地的稀缺性,國(guó)家對(duì)土地方面一直采取比較嚴(yán)格的政策,包括對(duì)土地出讓的程序進(jìn)行規(guī)范、對(duì)土地出讓進(jìn)行監(jiān)察。目的是為了慎重合法地使用每一寸土地,加強(qiáng)國(guó)家對(duì)土地所有權(quán)的調(diào)控以及中央對(duì)地方政府的監(jiān)督,按照政策對(duì)土地價(jià)格的影響不同可分成以下類別:
(1) 土地使用權(quán)出讓方式的規(guī)范對(duì)土地價(jià)格的影響。在傳統(tǒng)土地使用制度下,嚴(yán)禁買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地,可能使地租、地價(jià)根本不存在。改革土地使用制度和住房制度,推行住宅商品化、社會(huì)化,就使房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來(lái),反映客觀的市場(chǎng)供求狀況。
(2) 土地監(jiān)管的規(guī)范對(duì)土地價(jià)格的影響。關(guān)于土地出讓和利用的監(jiān)管方面,自2002年以來(lái),國(guó)家制定若干政策進(jìn)行規(guī)范,在地方土地的出讓、利用、征收等方面,國(guó)家進(jìn)行必要的監(jiān)督和管制。實(shí)踐證明,這些政策是必要的,并且對(duì)規(guī)范我國(guó)土地價(jià)格,遏止地方政府的尋租行為具有積極的作用。土地政策對(duì)土地價(jià)格的形成具有一定的影響,而土地是房地產(chǎn)的主要組成部分,因此,土地價(jià)格的變化也就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的變化。
3.1.2 金融政策
房地產(chǎn)市場(chǎng)中買賣雙方都離不開(kāi)資金的支持,因此金融政策對(duì)住房?jī)r(jià)格有很大的影響。就金融政策與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系進(jìn)行分析:
(1) 利率的調(diào)控與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系
利率是利息率的簡(jiǎn)稱,是指金融資本的增加額和本金的比值。利率按支付對(duì)象可分為存款利率和貸款利率。我國(guó)的金融政策多表現(xiàn)為利率政策,利率政策調(diào)節(jié)主要包括調(diào)整存款利率、貸款利率和存款準(zhǔn)備金率三種途徑。以下對(duì)各種情形對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響做詳細(xì)分析:
1)存款利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響
理論上當(dāng)存款利率上調(diào)時(shí),會(huì)吸引其他投資市場(chǎng)中的部分資金,作為新興的房地產(chǎn)投資模式,也或多或少受到存款利率的影響,主要表現(xiàn)為存款利率升高,會(huì)使得炒房群體減少,從而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生一定影響,當(dāng)然,就目前情況而言,這種影響是微弱的,因?yàn)橥顿Y房地產(chǎn)的收益要遠(yuǎn)大于存款的收益,并且投資房地產(chǎn)相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較低。
2)貸款利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響
?、儋J款利率調(diào)整影響房地產(chǎn)的需求,從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。
②貸款利率影響房地產(chǎn)的供給,從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。
3)存款準(zhǔn)備金率上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響
存款準(zhǔn)備金是指金融機(jī)構(gòu)為保證客戶提取存款和資金清算需要而準(zhǔn)備的在中央銀行的存款。當(dāng)社會(huì)支出及投資受到存款準(zhǔn)備金率變化的影響而變化時(shí),房地產(chǎn)投資就會(huì)間接的受到影響,從而可能引起房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)。
(2) 其他金融政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響
這類政策主要包括對(duì)金融信貸的管理、對(duì)按揭首付比例的規(guī)范、對(duì)社會(huì)保障住房開(kāi)發(fā)的相關(guān)優(yōu)惠等措施。該類措施對(duì)于遏制炒房、保障住房和限制開(kāi)發(fā)具有重要的意義,從而影響房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)。
3.1.3 稅收政策
稅收手段是財(cái)政政策的主要手段,它是通過(guò)稅種和稅率的變動(dòng)來(lái)調(diào)節(jié)社會(huì)總供給和總需求。一般來(lái)說(shuō),住房領(lǐng)域涉及的稅種主要有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、土地使用稅、土地增值稅、房地產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅等。房地產(chǎn)稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有重要的影響,特別對(duì)于遏制投機(jī)和房地產(chǎn)泡沫具有重要的作用。在最近三年里,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展極為迅速,房?jī)r(jià)漲幅巨大,國(guó)家為了規(guī)范房地產(chǎn)稅收,發(fā)揮稅收的調(diào)控作用,制定了一系列稅收政策,對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格起到了一定的影響。
3.2 調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的政策建議
3.2.1 加強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的指導(dǎo)
我國(guó)房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的利潤(rùn)率達(dá)到30%左右,而發(fā)達(dá)國(guó)家一般不超過(guò)10%。由此可見(jiàn),我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商賺取的屬于暴利范疇,是有背于社會(huì)主義原則的。
3.2.2 發(fā)揮國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的引導(dǎo)作用
由于房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該算是自然壟斷行業(yè),與人民的生活息息相關(guān),因此國(guó)家應(yīng)對(duì)該行業(yè)進(jìn)行控制。利用行政手段,如果發(fā)揮不好,政府失靈,那么調(diào)控的目的也難以達(dá)到。因此采用經(jīng)濟(jì)手段,利用國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,符合國(guó)家政策進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。同時(shí)和其他房地產(chǎn)公司開(kāi)展競(jìng)爭(zhēng),價(jià)格公道。這樣在競(jìng)爭(zhēng)中可以讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逐漸合市場(chǎng),走向正軌,并且還能直接保障國(guó)家住房開(kāi)發(fā)政策的實(shí)施。
3.2.3 發(fā)揮好中央政府對(duì)地方政府的監(jiān)督和指導(dǎo)作用。
應(yīng)正確處理好中央和地方的關(guān)系,中央政府作為全國(guó)和社會(huì)利益的代表,應(yīng)當(dāng)以社會(huì)利益為重,對(duì)地方政府加強(qiáng)監(jiān)管和引導(dǎo)的力度,建議多制定一些剛性的政策。
3.2.4 采取有效措施,抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱
我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的很大原因是我國(guó)在房地產(chǎn)投資方面存在著投資過(guò)熱的現(xiàn)象。特別是在需求方面,不少購(gòu)房者購(gòu)買房屋為的是賺取投資收益,針對(duì)該情況,國(guó)家不僅應(yīng)在交易稅方面進(jìn)行規(guī)范,還應(yīng)該對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房資格進(jìn)行限制。為了抑制投資行為,真正發(fā)揮城市房地產(chǎn)的住房保參考。
近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得了迅猛發(fā)展,房地產(chǎn)迅速成為消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)。部分大中城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)快速上漲的局面?？焖偕蠞q的房?jī)r(jià)導(dǎo)致部分城鎮(zhèn)家庭購(gòu)房困難,這種現(xiàn)象引起了社會(huì)各界的關(guān)注和憂慮。居住是人類的基本生活需要。住房問(wèn)題不僅僅是個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題,而且是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。弄清房?jī)r(jià)影響因素,有效控制房?jī)r(jià),成為政府和學(xué)者們關(guān)注的焦點(diǎn)。
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