【摘要】隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也隨之高速發(fā)展。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中的重要支柱行業(yè)，它的發(fā)展對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系的發(fā)展有著非常重要的影響。房地產(chǎn)業(yè)的主要成本包括工程所用土地開(kāi)發(fā)成本以及施工、營(yíng)銷(xiāo)成本。對(duì)成本控制的管理水平?jīng)Q定著公司的發(fā)展前景和經(jīng)濟(jì)效益。本研究針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前的發(fā)展?fàn)顩r，和房地產(chǎn)成本控制管理水平的調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)一些當(dāng)前急需解決的問(wèn)題，并針對(duì)這些問(wèn)題提出相關(guān)的建議和成本控制的管理方法，力爭(zhēng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)公司的成本控制管理提供相應(yīng)的理論借鑒，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的有序發(fā)展，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展做出相應(yīng)的貢獻(xiàn)。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 成本管理控制 方法
隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，我國(guó)也相應(yīng)的出臺(tái)了一些相關(guān)的對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的相應(yīng)控制法規(guī)和政策。隨著新的發(fā)展形勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的成本控制和管理水平提出了更新的要求，這就要求對(duì)新政策、新法規(guī)有深刻的理解，重視對(duì)房地產(chǎn)公司成本的控制與管理，不斷創(chuàng)新工作方法，以適應(yīng)高速發(fā)展的市場(chǎng)需求。
一、房地產(chǎn)成本管理控制概念的界定及內(nèi)容
1．房地產(chǎn)成本管理的概念
房地產(chǎn)成本管理是房地產(chǎn)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及管理的重要組成部分，它的管理控制對(duì)象是成本，然后憑借管理會(huì)計(jì)的形式對(duì)成本信息進(jìn)行管理的一種形式。企業(yè)進(jìn)行成本管理的最終目的絕對(duì)不是單純的為了節(jié)約，更不是刻意的降低成本，主要是為了提高房地產(chǎn)公司在同行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中保持一定的競(jìng)爭(zhēng)力而采用的一種管理措施。
2.房地產(chǎn)成本所涉及的內(nèi)容
(1) 土地、建筑安裝、設(shè)備成本：這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的主要部分，大致占總成本的80％，而土地的費(fèi)用是開(kāi)發(fā)成本中最主要的成本支出之一，占據(jù)著相當(dāng)大的份額。同時(shí)土地費(fèi)用的大小是評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否可行、是否有預(yù)期利潤(rùn)的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。土地費(fèi)用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用、拍賣(mài)傭金、契稅等。房產(chǎn)商在決定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，都必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開(kāi)發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本，以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。建筑安裝、設(shè)備成本是三線及以下城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中最大的部分，約占開(kāi)發(fā)樓盤(pán)成本的60%,在保證產(chǎn)品的品質(zhì)和質(zhì)量的前提下，降低成本就是重中之重的任務(wù)。
（2）廣告營(yíng)銷(xiāo)成本：當(dāng)今任何一項(xiàng)商品的推廣都離不開(kāi)廣告，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后期就是廣告營(yíng)銷(xiāo)的環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)成本支出的重要部分。一般有戶外的路牌、廣告牌、道旗、橫幅費(fèi)用等；平面媒體的報(bào)紙、雜志等費(fèi)用；網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的銷(xiāo)售和推廣以及電視廣告的投放費(fèi)用等，這些費(fèi)用的支出就構(gòu)成了廣告營(yíng)銷(xiāo)成本，廣告費(fèi)用的支出在當(dāng)今社會(huì)有著日益增加的趨勢(shì)，在未來(lái)的時(shí)間里，廣告效益的高低也將嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益順利實(shí)現(xiàn)，其競(jìng)爭(zhēng)的趨勢(shì)將更加激烈。
（3）管理成本：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。因此，大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須通過(guò)銀行貸款來(lái)解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對(duì)合理控制開(kāi)發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成果，將起到非常重要的作用。
（4）其他不可預(yù)見(jiàn)財(cái)務(wù)成本：根據(jù)對(duì)一些具體的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行過(guò)程可以確定：獲得土地使用權(quán)成本、管理成本在項(xiàng)目的開(kāi)始階段就可基本上確定，而且成本的可變指數(shù)低；工程施工前期規(guī)劃費(fèi)用、工程施工運(yùn)行成本、廣告營(yíng)銷(xiāo)成本的可變性比較大；而其他不可預(yù)見(jiàn)成本不會(huì)占取總成本的多少比例，只是稍加關(guān)注即可。而工程施工前期規(guī)劃費(fèi)用、施工運(yùn)行成本以及銷(xiāo)售運(yùn)營(yíng)成本的可控制性占有相當(dāng)大的比例，所以這部分成本是房地產(chǎn)業(yè)管理控制的重點(diǎn)部分。
二、房地產(chǎn)公司成本管理中的問(wèn)題
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展和科技的不斷提高，城市建設(shè)的進(jìn)程得到了迅猛的發(fā)展，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)不論是在大城市還是小縣城都成為各地財(cái)政數(shù)字增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力量，但是在其飛速發(fā)展的同時(shí)其在成本控制上卻也存在著一些不可回避的問(wèn)題，不僅有礙于其競(jìng)爭(zhēng)力的提高，也更進(jìn)一步加劇房產(chǎn)銷(xiāo)售的僵局：
1、成本核算對(duì)象的設(shè)立不規(guī)范
在成本的管理中要實(shí)現(xiàn)有效的管理，首先就要確定其管理的目的物，只有這樣才能做到有的放矢，有所作為。房地產(chǎn)企業(yè)成本的核算對(duì)象應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的核算內(nèi)容來(lái)確定相應(yīng)的核算對(duì)象。例如在商品房的建設(shè)中，可以按照合同以及工程的名稱(chēng)在開(kāi)發(fā)成本科目中設(shè)立不同的成本核算目標(biāo)或?qū)ο螅趯?shí)際工作中部分房地產(chǎn)公司往往將原本屬于同一個(gè)個(gè)工程的項(xiàng)目分成了若干個(gè)成本核算對(duì)象，不僅增加了核算人員的工作量也導(dǎo)致了成本項(xiàng)目費(fèi)用的管理不能真實(shí)反映項(xiàng)目資金投入的實(shí)際情況，是使所提供的成本資料缺乏真實(shí)性和科學(xué)性，以至于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策失去了可靠依據(jù)。
2、成本費(fèi)用分?jǐn)偛缓侠?br />
房地產(chǎn)成本的支出有著諸多方面，對(duì)其具體的支出如果缺乏合理的規(guī)劃和規(guī)定就容易造成成本的疊加，形成資金的無(wú)形浪費(fèi)。例如在用于拆遷的商品房成本中某些企業(yè)就沒(méi)有嚴(yán)格遵循實(shí)際的用途廢品資金，在不同對(duì)象的同一費(fèi)用支出上就存在著相關(guān)科目不安規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偅纬闪顺杀举M(fèi)用分?jǐn)偟碾S意性。這種分?jǐn)偟碾S意致使房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本的核算脫離了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際需要，就難以及時(shí)提供真實(shí)完整的成本資料。
3、賬物不一致
由于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)涉及到多個(gè)方面，因而其財(cái)務(wù)管理就顯得極其重要，一套完善的制度規(guī)范對(duì)于實(shí)現(xiàn)其合理高效的財(cái)務(wù)管理有著非常重要的作用。在現(xiàn)實(shí)工作中一些企業(yè)在購(gòu)買(mǎi)以及自建拆遷用房和商品房?jī)?nèi)部調(diào)撥或劃轉(zhuǎn)自用以及后期的銷(xiāo)售環(huán)節(jié)中，沒(méi)有制定完善的管理制度和監(jiān)督體系，進(jìn)而導(dǎo)致了賬目與實(shí)際物品數(shù)量的不一致，嚴(yán)重削弱了其財(cái)務(wù)信息的有效性和真實(shí)性。這些管理上的混亂，帶來(lái)了成本核算不真實(shí)，也使得成本管理缺乏可靠依據(jù)。
4、工程成本核算的依據(jù)無(wú)法及時(shí)取得
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程成本的核算中要取得真實(shí)有效的信息就必須要獲得施工單位的出具的有效發(fā)票，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行核對(duì)。由于施工單位在出具發(fā)票時(shí)需要繳納企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅和附加稅以及企業(yè)所得稅，而對(duì)工程已經(jīng)基本完工但房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)支付款項(xiàng)的，就不給開(kāi)發(fā)票。因而加入房地產(chǎn)公司沒(méi)有及時(shí)取得施工單位給予的有效發(fā)票，就無(wú)法進(jìn)行工程成本的核算，也就進(jìn)一步影響了整個(gè)成本核算的真實(shí)性和有效性，使企業(yè)在經(jīng)營(yíng)決策上缺乏有效的信息支持，阻礙了企業(yè)成本核算的有序進(jìn)行，也在一定程度上影響了企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的有效提高。
三、對(duì)房地產(chǎn)成本控制與管理提出的相應(yīng)方法和設(shè)想
要想保持強(qiáng)有力的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，就要加強(qiáng)房地產(chǎn)的成本管理控制。而要實(shí)現(xiàn)成本管理控制的有效執(zhí)行，就要對(duì)各種成本模塊逐一分析、管理。
1、獲得土地使用權(quán)成本管理
獲得土地使用權(quán)的成本相對(duì)固定，主要包括購(gòu)買(mǎi)土地的成本、補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、土地契稅等。這部分成本主要受當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)影響和房?jī)r(jià)影響，沒(méi)有太多的波動(dòng)空間，但也要加以重視。
2、工程施工前期成本管理
工程施工前期，主要包含一些設(shè)計(jì)費(fèi)用和調(diào)研費(fèi)用等，設(shè)計(jì)費(fèi)用是控制管理的重點(diǎn)。對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格重點(diǎn)的管理控制，同時(shí)兼顧其他費(fèi)用，在一定程度上控制好這部分成本的預(yù)算和管理。
3、工程建安運(yùn)行成本管理控制
⑴大于10萬(wàn)元的項(xiàng)目采用公開(kāi)招標(biāo)的形式，小于10萬(wàn)元的項(xiàng)目采用比選的形式，是降低成本的最重要環(huán)節(jié)；招標(biāo)前一定要對(duì)標(biāo)書(shū)中的主要材料做市場(chǎng)調(diào)查，標(biāo)書(shū)中主要材料一定要約定三個(gè)左右的品牌；
⑵關(guān)于鋼材價(jià)格的控制，對(duì)于一年開(kāi)發(fā)大于40萬(wàn)平方米的房地產(chǎn)公司一年的鋼材使用量按2萬(wàn)噸計(jì)算，如果將鋼材價(jià)格和經(jīng)銷(xiāo)商鎖定，鋼材一項(xiàng)的成本降低就會(huì)超過(guò)1000萬(wàn)元，也許比我們開(kāi)發(fā)一個(gè)小樓盤(pán)的利潤(rùn)還會(huì)多。
⑶關(guān)于稅收，我們國(guó)家的稅收政策或左或右的情況比較多，如果能請(qǐng)稅務(wù)系統(tǒng)的給我們做一個(gè)稅務(wù)籌劃的話，也許稅務(wù)這一快也能為我們降低成本提供新的亮點(diǎn)。
⑷關(guān)于樓盤(pán)的優(yōu)化，做為房地產(chǎn)公司一定要有自己的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，對(duì)于樓盤(pán)外觀及戶型在不斷完善的同時(shí)一定要固化，形成自己的風(fēng)格，對(duì)降低成本、縮短開(kāi)發(fā)周期、降低廣告成本會(huì)起到事半功倍的作用。
⑸要關(guān)心員工，把感情留人、事業(yè)留人、和適當(dāng)?shù)拇隽羧说睦砟铙w現(xiàn)在日常工作中，這樣員工才會(huì)各盡其能、各施所長(zhǎng)，把工作做得更好。
4、銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)成本管理控制
這部分成本也是波動(dòng)較大，存在一定管理控制操作空間的組成部分。它主要包括在產(chǎn)品銷(xiāo)售過(guò)程中產(chǎn)生的各種費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)用、銷(xiāo)售人員費(fèi)用、管理人員費(fèi)用、售樓處費(fèi)用等。首先要進(jìn)行各項(xiàng)銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)的成本預(yù)算，并且建立各極的宣傳網(wǎng)絡(luò)和平臺(tái)，將產(chǎn)品推廣工作做好；其次，完善各種推廣方式和機(jī)制；使銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)成本得到良好的管理控制，是對(duì)整個(gè)成本良好控制的不可忽視的因素。
5、其他成本的管理控制
這部分成本主要是房地產(chǎn)公司在整個(gè)運(yùn)營(yíng)周期所發(fā)生的各種不可預(yù)見(jiàn)及管理成本。這部分財(cái)務(wù)成本，主要受項(xiàng)目總成本的制約，所以可管理控制的彈性空間并不大，但是，它也是總成本的組成部分，所以在管理控制中也不容忽視。在管理控制過(guò)程中要做到合理規(guī)劃資金的使用，盡最大的可能減低總成本。
6、建立健全成本管理控制的鼓勵(lì)機(jī)制
要想建立良性的成本管理控制體系，首先，要在思想上重視。領(lǐng)導(dǎo)要在思想上和重視程度上加強(qiáng)，同時(shí)所有員工都加強(qiáng)主觀認(rèn)識(shí)。其次，還要建立一定的鼓勵(lì)機(jī)制。對(duì)在成本管理這項(xiàng)工作中表現(xiàn)好并且業(yè)績(jī)突出的部門(mén)或個(gè)人加以重獎(jiǎng)，充分調(diào)動(dòng)所有職工的積極性。而且，除相關(guān)激勵(lì)制度外，一個(gè)企業(yè)的文化建設(shè)也會(huì)對(duì)成本的管理控制有一定的激勵(lì)作用。很好的企業(yè)文化本身就是一種無(wú)形資產(chǎn)，首先它在無(wú)形間是對(duì)企業(yè)的品牌打造和宣傳，同時(shí)也能增加員工對(duì)企業(yè)的信心。所以，要提高對(duì)成本管理控制的重視和客觀認(rèn)知，并努力發(fā)揚(yáng)企業(yè)優(yōu)秀文化。
7、制度完善的成本計(jì)劃
房地產(chǎn)企業(yè)成本的控制在開(kāi)展之前就必須有一個(gè)明確的目標(biāo)和完整的控制計(jì)劃以指導(dǎo)后期的控制管理工作，這是其成本控制管理中不可省略的重要環(huán)節(jié)。成本計(jì)劃的制定，首先就對(duì)總投資項(xiàng)目標(biāo)進(jìn)行可行性進(jìn)行研究，待項(xiàng)目得以批準(zhǔn)之后，此總投資的目標(biāo)也就成為了總成本控制的目標(biāo)，整個(gè)成本控制就應(yīng)該圍繞其展開(kāi)；其次要對(duì)整個(gè)成本控制目標(biāo)進(jìn)行逐項(xiàng)的分解以確定不同環(huán)節(jié)或不同階段的具體控制目標(biāo)，在實(shí)際工作中可以將總的成本支出分解成多個(gè)不同的對(duì)象并設(shè)立各個(gè)項(xiàng)目單位。同時(shí)總成本的分解中要充分考慮各個(gè)成本的限度之間的平衡性，以實(shí)現(xiàn)或確保項(xiàng)目成本在整個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)的合理分配，因?yàn)閷?duì)其的科學(xué)合理的配置不僅是整個(gè)項(xiàng)目協(xié)調(diào)性的前提，更是實(shí)現(xiàn)總項(xiàng)目總體功能以及質(zhì)量目標(biāo)等之間的平衡性的有力保障；再次在項(xiàng)目不斷深化的情況下，其配套的技術(shù)方案和實(shí)施方案也要進(jìn)行相應(yīng)的細(xì)化，在結(jié)合實(shí)際情況的基礎(chǔ)上對(duì)各個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行合理的成本估算并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化組合。
2、實(shí)行全程成本控制
由于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不是一個(gè)短期的投資行為，其往往是一個(gè)長(zhǎng)期的投資過(guò)程，因?yàn)樵谄涑杀镜目刂浦芯蛯?shí)行全過(guò)程的成本控制管理，以達(dá)到成本支出最小化的目的。在工作中要對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的沒(méi)一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制，因?yàn)轫?xiàng)目的開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的重要組成部分，而對(duì)其的管理控制也就成為了成本管理的核心，其管理主要分為：項(xiàng)目投資策劃和投資決策環(huán)節(jié)，這也是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)的首要階段，因而在此階段必須對(duì)可能發(fā)生的成本進(jìn)行總體控制；在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中應(yīng)著重加強(qiáng)成本的管理，因?yàn)樵O(shè)計(jì)階段的優(yōu)劣對(duì)整個(gè)過(guò)程的造價(jià)有著極其重要影響，應(yīng)采取一定的限額的方式以控制設(shè)計(jì)的成本支出，減少其不必要的成本支出；房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入到動(dòng)遷環(huán)節(jié)時(shí)就必須要聘請(qǐng)獨(dú)立的、高效的評(píng)估咨詢(xún)機(jī)構(gòu)按照相應(yīng)的政策進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，以確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。另外在后期的動(dòng)遷過(guò)程中要嚴(yán)格按照補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的額度進(jìn)行操作，并強(qiáng)化動(dòng)遷收尾的管理和控制；在項(xiàng)目的招標(biāo)以及合同的洽談環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)的成本控制管理，由于其工作的好壞將直接影響到后期項(xiàng)目成本的管理以及核算的有效進(jìn)行，因此對(duì)此工作應(yīng)極其重視并制定一個(gè)科學(xué)的管理控制制度，以確保后期的項(xiàng)目的順么進(jìn)行；最好在項(xiàng)目的結(jié)算過(guò)程中應(yīng)極力避免結(jié)算的主觀上的失誤以及客觀上的工作疏忽，可以制定一套結(jié)算原則會(huì)議確認(rèn)制、二次復(fù)核制、審計(jì)和獎(jiǎng)懲機(jī)制等管理制度，為項(xiàng)目成本的核算打下良好的基礎(chǔ)，以取得成本控制的有效實(shí)現(xiàn)。
三、結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的一項(xiàng)重量級(jí)項(xiàng)目。然而，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本管理控制是一個(gè)有機(jī)的整體操作體系，在整個(gè)項(xiàng)目周期它貫穿于始終。所以，在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，每一個(gè)成本的管理控制環(huán)節(jié)都不能忽視，充分分析每項(xiàng)成本的特征和在總成本中的作用和可控性，針對(duì)各自的特點(diǎn)進(jìn)行管理控制，這樣，就會(huì)最大限度的降低企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總成本，同時(shí)，最關(guān)鍵的是增強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。所以，各房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中，采用合理的手段對(duì)各項(xiàng)成本進(jìn)行管理控制，不但能提高企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益，還能保證企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，從而促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
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