內(nèi)容摘要：隨著我國(guó)物業(yè)管理實(shí)踐的深入，物業(yè)管理企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中遇到諸多亟待規(guī)范和解決的問(wèn)題。本文首先分析了物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)及因素，接著指出了我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題，最后提出了提高物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的措施
關(guān)鍵字：物業(yè)財(cái)務(wù)管理；目標(biāo)及因素；現(xiàn)狀；措施
物業(yè)管理，對(duì)于我們來(lái)說(shuō)已經(jīng)不是陌生的，在我國(guó)已有20年左右的發(fā)展歷史。隨著物業(yè)管理實(shí)踐的深入，社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化的物業(yè)管理機(jī)制的引入，實(shí)踐中遇到諸多亟待規(guī)范和解決的問(wèn)題。
一、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)及因素
1. 物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)分析
物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)必須密切聯(lián)系物業(yè)服務(wù)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，主要體現(xiàn)在如下三個(gè)方面：一是為業(yè)主及用戶提供有效和經(jīng)濟(jì)的服務(wù)；二是對(duì)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行妥善的處理與維護(hù)，維持其價(jià)值，延長(zhǎng)其使用壽命；三是積極開(kāi)展各種物業(yè)經(jīng)營(yíng)與有償服務(wù)活動(dòng)，創(chuàng)造盡可能高的經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)必須同公司服務(wù)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)保持一致并由企業(yè)的服務(wù)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所決定。
2. 物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理因素
物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，經(jīng)濟(jì)收益主要有兩方面：一是圍繞物業(yè)管理的工作范圍，在為業(yè)主提供標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)和委托服務(wù)的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大服務(wù)范圍，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，收取有償物業(yè)管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)。二是開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的其他創(chuàng)利。由于物業(yè)管理以服務(wù)為主，單靠收取的物業(yè)管理費(fèi)難以維持，一定要拓寬多種服務(wù)經(jīng)營(yíng)途徑，如家政有償服務(wù)、便民維修、物業(yè)交易中介、租賃、車(chē)輛保管、室內(nèi)清潔等。管理費(fèi)用的開(kāi)支問(wèn)題，是物業(yè)企業(yè)面臨的最大問(wèn)題之一，也是保證物業(yè)企業(yè)正常運(yùn)作的基礎(chǔ)。物業(yè)企業(yè)應(yīng)采取物業(yè)管理為主，多種經(jīng)營(yíng)為輔的方針，堅(jiān)持取之于民，用之于民的原則，籌集資金，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)良好的居住和工作環(huán)境。費(fèi)用開(kāi)支要遵守物業(yè)管理開(kāi)支的原則，?？顚Ｓ?，定期向業(yè)主公布費(fèi)用使用情況及賬目，接受業(yè)主的監(jiān)督。
二、我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題
目前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理普遍存在諸多不足，主要表現(xiàn)在：
1. 企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度不規(guī)范，財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)普遍薄弱，財(cái)務(wù)控制比較松散
（1）財(cái)產(chǎn)物資管理無(wú)序，浪費(fèi)、遺失嚴(yán)重。不少物業(yè)管理企業(yè)的管理者偏重對(duì)現(xiàn)金的管理，因此現(xiàn)金收支嚴(yán)格，保管妥善，出了差錯(cuò)能及時(shí)查對(duì)，而對(duì)原材料、半成品、固定資產(chǎn)等的管理卻不嚴(yán)，出了問(wèn)題常要在事后好久才發(fā)現(xiàn)，追查不及時(shí)，甚至不了了之，因而資產(chǎn)損失浪費(fèi)較為嚴(yán)重。
（2）現(xiàn)金調(diào)度不合理，造成資金閑置或不足。一些物業(yè)管理企業(yè)普遍認(rèn)為現(xiàn)金（包括銀行存款）越多越好，預(yù)留現(xiàn)金占資產(chǎn)比率過(guò)高，造成資金閑置而未參加生產(chǎn)周轉(zhuǎn)；而有些企業(yè)恰恰相反，缺少使用資金計(jì)劃，過(guò)量購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)法應(yīng)付經(jīng)營(yíng)急需的資金，經(jīng)常陷入財(cái)務(wù)困境。還有部分企業(yè)月末存貨占用資金往往過(guò)高，造成資金呆滯，周轉(zhuǎn)失靈。
（3）應(yīng)收賬款回收不力，造成資金周轉(zhuǎn)困難。很多物業(yè)管理企業(yè)既沒(méi)有嚴(yán)格的賒銷政策，又缺乏有力的催收措施，應(yīng)收款項(xiàng)回收期過(guò)長(zhǎng)而不能及時(shí)兌現(xiàn)。因此，應(yīng)收賬款周期拉長(zhǎng)，時(shí)常造成資金損失和資金周轉(zhuǎn)困難。
2. 物業(yè)管理企業(yè)融資難，擔(dān)保難，資產(chǎn)嚴(yán)重不足
盡管物業(yè)管理企業(yè)融資渠道已多元化，但融資難，擔(dān)保難，資產(chǎn)嚴(yán)重不足，融資渠道不暢，政策扶持不夠，仍是制約物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展最突出的問(wèn)題。這主要是由于國(guó)家對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的重視程度仍不夠，各項(xiàng)優(yōu)惠政策未充分向物業(yè)管理企業(yè)傾斜，也沒(méi)有設(shè)立專門(mén)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)管理和扶持的機(jī)構(gòu)，使物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中長(zhǎng)期處于不利地位大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)都是非國(guó)有企業(yè)，負(fù)債多，融資成本高而風(fēng)險(xiǎn)大，造成其信用等級(jí)低，資信相對(duì)較差。多數(shù)商業(yè)銀行對(duì)其貸款支持不夠，乃至刻意提高物業(yè)管理企業(yè)貸款的交易成本。
3. 缺乏適用于物業(yè)管理企業(yè)的投資管理體制，投資效益往往不高。
由于許多物業(yè)管理企業(yè)自身規(guī)模小，企業(yè)管理者企求擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模。但一方面有效信息掌握不全面，投資項(xiàng)目缺乏科學(xué)的可行性論證，投資項(xiàng)目效益欠佳；另一方面其貸款投資比大企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)大得多，所以它們就總想盡快地收回投資，一味追求短期利益。這種投資的盲目性，嚴(yán)重影響了企業(yè)自身持續(xù)健康的發(fā)展。
三、提高物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的措施
1. 制定一套行之有效有章可循的會(huì)計(jì)制度。
鑒于物業(yè)公司委托經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)較多的特點(diǎn)，物業(yè)管理在營(yíng)業(yè)成本會(huì)計(jì)科目下，分清共性服務(wù)與個(gè)性服務(wù)的營(yíng)業(yè)成本。物業(yè)公司另一不同于其它企業(yè)的特點(diǎn)是接受業(yè)主大量的固定資產(chǎn)的管理，風(fēng)險(xiǎn)與責(zé)任較大。因此，物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理中的會(huì)計(jì)核算必須強(qiáng)化資產(chǎn)核算的真實(shí)性、及時(shí)性和準(zhǔn)確性。為了維護(hù)資產(chǎn)的完好與及時(shí)補(bǔ)償意外損失，物業(yè)公司要核算財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的會(huì)計(jì)事項(xiàng)，處理好遞延資產(chǎn)，預(yù)提及待攤費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算工作。物業(yè)公司的主要服務(wù)對(duì)象是房屋的公有產(chǎn)權(quán)單位與私有產(chǎn)權(quán)人，公司的財(cái)務(wù)管理必須分戶核算各業(yè)主住戶的應(yīng)收款項(xiàng)帳目，包括分戶收取住房修繕基金的明細(xì)核算。
2. 建立健全企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督，規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)行為。
物業(yè)管理企業(yè)只有建立一套科學(xué)、完整、規(guī)范的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，才能充分落實(shí)好理財(cái)自主權(quán)，形成一套適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的財(cái)務(wù)管理體系和自我約束機(jī)制，才能規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)行為，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的健康有序發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定，結(jié)臺(tái)本身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和內(nèi)部管理要求，制定規(guī)范企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)活動(dòng)的管理辦法。
3. 提高會(huì)計(jì)人員素質(zhì)，規(guī)范和健全企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作。
會(huì)計(jì)核算工作規(guī)范化，是企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的重要工作，是企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析!財(cái)務(wù)決策的基礎(chǔ)。而規(guī)范化工作是需要人去做的，因此，人力資源的開(kāi)發(fā)至關(guān)重要，會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)亟待提高。只有采取得力措施，提高會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)，才能做好企業(yè)的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作，才能規(guī)范和健全會(huì)計(jì)核算工作，定期或不定期地對(duì)會(huì)計(jì)人員進(jìn)行培訓(xùn)，使有關(guān)人員了解和吃透國(guó)家有關(guān)財(cái)政政策和法規(guī)，更好地執(zhí)行國(guó)家有關(guān)的會(huì)計(jì)制度；健全會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)，按業(yè)務(wù)的需要配置會(huì)計(jì)人員，會(huì)計(jì)人員上崗必須符合國(guó)家規(guī)定的要求；按新制度規(guī)定正確設(shè)置和使用會(huì)計(jì)科目，填制和審核會(huì)計(jì)憑證、登記帳簿、編制財(cái)務(wù)報(bào)告，及時(shí)提供合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的會(huì)計(jì)信息；依照財(cái)經(jīng)法規(guī)和財(cái)務(wù)制度進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，實(shí)行會(huì)計(jì)監(jiān)督。
4. 多種途徑創(chuàng)收，向規(guī)模化發(fā)展
物業(yè)公司作為盈利性質(zhì)的企業(yè)，僅靠管理服務(wù)收入顯然是不夠的，必須廣開(kāi)門(mén)路，創(chuàng)造盡可能多的利潤(rùn)。物業(yè)管理公司可與有關(guān)部門(mén)合作，開(kāi)辦城市信用社、儲(chǔ)蓄所，既能為居民提供配套服務(wù)，又可開(kāi)辟新的收入來(lái)源；物業(yè)管理公司通過(guò)開(kāi)辦建材代銷!商品貿(mào)易之類的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，通過(guò)商業(yè)貿(mào)易活動(dòng)創(chuàng)造收益；物業(yè)管理公司可興辦市政維修公司，房屋維修公司、室內(nèi)裝修公司、園林綠化公司之類的工程服務(wù)公司，通過(guò)承建建筑工程服務(wù)項(xiàng)目為公司創(chuàng)收；依附于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的物業(yè)管理公司，在承接物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)，還可以獲得一筆按物業(yè)價(jià)值計(jì)算的該物業(yè)的維修基金。
5. 加強(qiáng)物業(yè)管理資金的籌措及運(yùn)作管理。
物業(yè)管理資金的來(lái)源，除資本金外，其他物業(yè)管理收入都是向業(yè)主或使用人收取的管理費(fèi)用，所以資金的籌措必須注重社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益有機(jī)的統(tǒng)一。同時(shí)，加強(qiáng)資金的有計(jì)劃及合理地使用，把有限的資金用在必要的物業(yè)管理項(xiàng)目上，增加資金使用的透明度。另外，進(jìn)行科學(xué)的投資決策，積極防范投資風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理企業(yè)多是物業(yè)管理企業(yè)，更應(yīng)選擇科學(xué)合理的投資模式，盡可能地采用中短期投資，揚(yáng)長(zhǎng)避短，在科學(xué)合理的投資模式下，加強(qiáng)投資項(xiàng)目的可行性研究和論證。同時(shí)，加強(qiáng)項(xiàng)目投資實(shí)施過(guò)程中的控制和管理，搞好監(jiān)理工作。
綜上所述，在微觀管理上，物業(yè)企業(yè)要根據(jù)自身特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)管理要求，切實(shí)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)工作，建立和健全內(nèi)部各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理辦法，從資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益及經(jīng)營(yíng)損益等方面搞好財(cái)務(wù)管理和核算。在宏觀管理上，要積極創(chuàng)造條件統(tǒng)一物業(yè)管理行業(yè)的財(cái)務(wù)制度、會(huì)計(jì)制度，實(shí)現(xiàn)與國(guó)際財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)接軌，以適應(yīng)物業(yè)管理向系統(tǒng)化、專業(yè)化、社會(huì)化發(fā)展的需要。
