經(jīng)濟(jì)學(xué)作為一門(mén)應(yīng)用性十分強(qiáng)的學(xué)科，它在人們尋求對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題做出合理的解釋中產(chǎn)生，并隨著經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展和變化而不斷地發(fā)展和完善。在現(xiàn)代，經(jīng)濟(jì)學(xué)的應(yīng)用已經(jīng)深入到人們?nèi)粘Ｉ钪械母鱾€(gè)方面，并也對(duì)普通人的生活觀念產(chǎn)生巨大的影響。而整個(gè)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)注和討論就是其中一個(gè)非常有力的證明。由于房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系到很多人的切身利益，人們不由自住的想要從經(jīng)濟(jì)學(xué)中尋找到答案，期望能夠?qū)Ξ?dāng)今社會(huì)高昂的房?jī)r(jià)做出一個(gè)合理的解釋并且能夠預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)。
本文主要是從經(jīng)濟(jì)學(xué)最基本的供求原理角度出發(fā)，解釋當(dāng)今社會(huì)房地產(chǎn)價(jià)格形成的原因，以及社會(huì)上一些熱點(diǎn)問(wèn)題對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)可能造成怎樣的影響。
��一、 經(jīng)濟(jì)學(xué)中的供給需求理論
在整個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)中，價(jià)格起了非常重要的作用，而價(jià)格又是由供給和需求兩個(gè)方面決定的。需求在經(jīng)濟(jì)學(xué)上被定義為在一定的時(shí)期內(nèi)，在一定的價(jià)格水平下，消費(fèi)者愿意而且有能力購(gòu)買(mǎi)的商品的數(shù)量?？梢钥闯?，滿足需求的條件一般有兩個(gè)：一是有購(gòu)買(mǎi)的欲望，二是有購(gòu)買(mǎi)的能力，所以需求有時(shí)又被稱(chēng)為有效需求。只具有購(gòu)買(mǎi)的欲望而并沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)能力并不算作需求。
供給是指在一定的時(shí)期內(nèi)，一定的價(jià)格水平下，生產(chǎn)者愿意而且有能力提供的商品的數(shù)量。行業(yè)的短期供給曲線一般是向上傾斜的。但是從長(zhǎng)期來(lái)看，行業(yè)的長(zhǎng)期供給曲線產(chǎn)生多種情形，不再是必然向上傾斜的：對(duì)于成本不變行業(yè)，供給曲線是水平的，表示廠商能夠在給定的價(jià)格內(nèi)提供任意量的商品，例如飲料行業(yè)；對(duì)于成本遞增行業(yè)，供給曲線是向上傾斜的，表示隨著供給量的提升，商品的價(jià)格也會(huì)升高，例如房地產(chǎn)行業(yè)；對(duì)于成本遞減行業(yè)，行業(yè)供給曲線向下傾斜，表示隨著供給量的提升，商品的價(jià)格會(huì)逐漸下降，例如需要大規(guī)?；A(chǔ)投資的鐵礦石開(kāi)采行業(yè)。而生產(chǎn)成本的變化是直接與生產(chǎn)要素的稀缺性以及其他原因相關(guān)的。
商品的供給曲線和需求曲線共同決定了市場(chǎng)上商品的價(jià)格和成交量。
��二、 房地產(chǎn)價(jià)格決定中的供給需求因素
房地產(chǎn)作為一個(gè)在市場(chǎng)的交易的商品，它的價(jià)格也主要由供給和需求兩個(gè)方面共同決定。但是與其他商品不同的是，房地產(chǎn)作為一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)法移動(dòng)，所以不同地方的房地產(chǎn)由于地理位置的不同可以看作是不同的商品。并且由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，它的供給和需求曲線也有著自己的特點(diǎn)。
1.房地產(chǎn)價(jià)格決定中的需求因素
在需求方面，由于住房是每個(gè)人最基本的必需性需求，所以普遍認(rèn)為中國(guó)的住房需求十分巨大，但其實(shí)這種觀點(diǎn)并不完全準(zhǔn)確。根據(jù)需求的定義，購(gòu)買(mǎi)的欲望和能力必須同時(shí)具備才能稱(chēng)之為需求。購(gòu)買(mǎi)的欲望每個(gè)沒(méi)有房子的人都有，但是在購(gòu)買(mǎi)能力方面，由于房?jī)r(jià)較高，其實(shí)已經(jīng)超出很多人的購(gòu)買(mǎi)能力，所以并不能全部都認(rèn)為是需求。這也是為什么政府要推出政策性住房的原因，其目的就是要解決只有購(gòu)房的需要而沒(méi)有購(gòu)房能力的這部分群體的居住問(wèn)題。
具體的可以把具有住房需求的人分為三類(lèi)：第一類(lèi)是有完全能力承受房地產(chǎn)價(jià)格的人，比如擁有一套以上房屋的人，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資（機(jī)）者亦屬此類(lèi)；第二類(lèi)是基本能夠承受房地產(chǎn)價(jià)格的人，比如那些個(gè)人房屋價(jià)值占到個(gè)人總資產(chǎn)的主要份額，每月按揭支出占當(dāng)月收入中重要份額的人；第三類(lèi)是沒(méi)有能力承受房地產(chǎn)價(jià)格的人，既對(duì)房屋既有需要，但是在目前和可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)能力的人，政策性住房的主要照顧對(duì)象就是此類(lèi)，這點(diǎn)將在后面做詳細(xì)說(shuō)明。第一類(lèi)和第二類(lèi)可以看作是符合需求定義的有效需求，但是他們之間也存在著很大的區(qū)別。
對(duì)于第二類(lèi)，基本具有購(gòu)房能力的人，這部分人購(gòu)買(mǎi)房屋與否的主要考慮因素除了有未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期之外，更重要的是自己是否具有承擔(dān)當(dāng)前房?jī)r(jià)的能力。雖然他們是否買(mǎi)房的決策也受到未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期漲落的影響，但是這更多在短期內(nèi)起作用，由于對(duì)住房的需求有一定的剛性，當(dāng)能夠承擔(dān)當(dāng)前的房?jī)r(jià)并且未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)仍然不明朗時(shí)，這部分群體會(huì)較多的選擇進(jìn)行買(mǎi)房。相比較于未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，他們更多的是考慮對(duì)住房的剛性需求以及當(dāng)前的房?jī)r(jià)是否在自己能夠承受的范圍之內(nèi)。因此，當(dāng)前的商品房的價(jià)格對(duì)需求有直接的影響。由于對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)的敏感性，所以當(dāng)總需求主要是有這部分組成時(shí)，需求曲線相對(duì)平坦，即價(jià)格的較小變動(dòng)可能對(duì)房屋需求產(chǎn)生較大的影響。
相比之下，對(duì)于第一類(lèi)有能力承擔(dān)一套以上商品房的房屋需求者，由于已經(jīng)擁有自己的必需的居住性住房，多余的房屋更多的是作為一種投資品而不是生活必需品。所以對(duì)于這類(lèi)商品房的需求不只受到當(dāng)前房?jī)r(jià)的影響，還更多的受到未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期的影響，并且他們的風(fēng)險(xiǎn)承受能力也要高得多。即使當(dāng)前的房?jī)r(jià)較高時(shí)，如果有對(duì)未來(lái)良好的預(yù)期，這部分的需求仍然會(huì)十分旺盛。由于中國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，和人們收入水平的逐漸提高，市場(chǎng)上普遍預(yù)期未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍將十分巨大，這也直接導(dǎo)致了當(dāng)前這部分需求的龐大，并且與第二種需求相比，這部分需求對(duì)當(dāng)前房屋價(jià)格的敏感度也較低。如果市場(chǎng)上總的需求主要是由這部分需求構(gòu)成的，則需求曲線相對(duì)于第二種需求情況下更為陡峭。
綜合而言，當(dāng)房屋價(jià)格較低時(shí)，較多的人能夠承擔(dān)房屋價(jià)格，需求以第二類(lèi)為主，而當(dāng)房屋的價(jià)格升高時(shí)，很多第二類(lèi)需求者被排除在需求的行列之外，從而需求中第一類(lèi)所占的比例將會(huì)增加?？傮w的表現(xiàn)為房屋價(jià)格較低時(shí)，需求曲線趨向于平緩，隨著房屋價(jià)格的逐漸身高，需求曲線的斜率也變得越來(lái)越陡峭，如上圖所示。
2.房地產(chǎn)價(jià)格決定中的供給因素
房地產(chǎn)作為一項(xiàng)比較特殊的商品，它的生產(chǎn)要素中最重要的組成部分土地具有非常大的稀缺性，這也直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)的稀缺性，它不可能向許多其他的商品那樣具有較大的供給彈性。當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格升高時(shí)，土地的價(jià)格也會(huì)水漲船高，導(dǎo)致成本增加，成本的增加反過(guò)來(lái)會(huì)抑制房地產(chǎn)的供給，所以對(duì)于房屋價(jià)格的供給彈性相對(duì)較小，供給曲線相對(duì)陡峭。
��三、供給和需求曲線的移動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響
在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一般過(guò)程當(dāng)中，整個(gè)社會(huì)的收入是隨經(jīng)濟(jì)的不斷向前發(fā)展而逐漸增加的，人們的購(gòu)買(mǎi)能力也隨著收入的增加而逐漸的增長(zhǎng)。但是，收入的增長(zhǎng)對(duì)供給曲線和需求曲線造成的直接和間接地影響是不同的，最終也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格和一定時(shí)期內(nèi)的房地產(chǎn)成交量產(chǎn)生不同的影響。
1）在需求方面，收入水平的提高會(huì)增強(qiáng)人們對(duì)商品房的購(gòu)買(mǎi)能力，但是由于現(xiàn)在社會(huì)收入分配結(jié)構(gòu)中，資本所帶來(lái)的收入要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于勞動(dòng)所帶來(lái)的收入，收入分配不均現(xiàn)象將在現(xiàn)在和未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)長(zhǎng)期存在。而在以上的對(duì)住房需求者的分類(lèi)中，第二類(lèi)基本能夠承受房地產(chǎn)價(jià)格的人主要是以勞動(dòng)收入為主，第一類(lèi)完全能夠承受房地產(chǎn)價(jià)格的人是以資本所帶來(lái)的收入為主。所以雖然收入的增長(zhǎng)都會(huì)增加兩類(lèi)人的購(gòu)買(mǎi)能力，但是對(duì)兩類(lèi)人的影響并不完全相同，總體上看，對(duì)第一類(lèi)人收入的增加幅度會(huì)大于第二類(lèi)人收入的增加幅度。供給曲線會(huì)向上移動(dòng)，并且需求曲線左側(cè)陡峭的區(qū)域會(huì)變得更加的陡峭。
2）在供給方面，收入的逐漸增加和城市化進(jìn)程的一步步推進(jìn)導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的逐漸增加。房地產(chǎn)需求的增加又會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)的供應(yīng)并且會(huì)抬高土地等生產(chǎn)要素的成本，即在同一價(jià)格水平下，土地的成本增加會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的供應(yīng)量會(huì)減少，供給曲線也要向上移動(dòng)。
3）在供給曲線和需求曲線都向上移動(dòng)的情況下，成交價(jià)格和成交量也會(huì)隨之增長(zhǎng)，但是兩者增長(zhǎng)的幅度和產(chǎn)生的影響也決然不同。從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)的價(jià)格終歸是要由收入來(lái)支撐的，所以在同一價(jià)格水平下，房地產(chǎn)需求的增加幅度要大于房地產(chǎn)供給的減少幅度，才會(huì)使總的收入影響為正。需求曲線的上移幅度要大于供給曲線的上移幅度。但是具體的，由于收入分配的不均導(dǎo)致高收入者的收入增長(zhǎng)幅度大于低收入者的增長(zhǎng)幅度，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲對(duì)第二類(lèi)需求造成的影響要大于對(duì)第一類(lèi)需求造成的影響。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲也會(huì)給第一類(lèi)投資性的住房需求產(chǎn)生未來(lái)仍有可能進(jìn)一步上漲的良好預(yù)期，需求曲線左側(cè)部分的斜率趨向于陡峭。最終造成第二類(lèi)需求占總需求的比例下降，投資性的需求占總需求的比例逐漸上升。
另外由于房地產(chǎn)供應(yīng)的有限性，房地產(chǎn)成交量的增長(zhǎng)幅度也要小于房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)幅度?？傮w上看，收入的增長(zhǎng)最終表現(xiàn)為價(jià)格的大幅上漲和成交量相對(duì)的小幅上漲，自住性房地產(chǎn)需求在總需求中所占的比例逐漸下降。
��四、政策性住房對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響分析
政策性住房主要是指經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。經(jīng)濟(jì)適用房是指以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭的商品房，它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性的特點(diǎn)。相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格而言，房屋價(jià)格是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力。廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。
無(wú)論是經(jīng)濟(jì)適用房還是廉租房，對(duì)正常市場(chǎng)中的商品房造成的影響是一樣的。一方面，政策性住房的對(duì)象主要是沒(méi)有能力在以市場(chǎng)的價(jià)格在購(gòu)買(mǎi)商品房的住房需求者，所以主要是指第三類(lèi)的住房需求者。由于政策性住房的照顧，他們不需要再以市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)商品房，可以說(shuō)把這部分住房的需求分流出去。但是實(shí)際上對(duì)市場(chǎng)上商品房的有效需求并沒(méi)有產(chǎn)生想象中大的影響，因?yàn)閷?duì)于這部分需求，即使是不分流出去的話，這部分群體仍然沒(méi)有購(gòu)房的能力，所以并不算作是有效需求，他們的分流對(duì)市場(chǎng)上的有效需求沒(méi)有影響。
另一方面，供給經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房是需要大量土地的。土地的來(lái)源主要有兩種途徑：一種是不改變?cè)猩唐贩客恋毓?yīng)的情況下，另外對(duì)政策性住房進(jìn)行土地供應(yīng)；第二種情況是把原本應(yīng)供應(yīng)給商品房的土地拿出一部分轉(zhuǎn)作政策性住房用地。雖然兩種情況都存在，即一方面增加土地的總的供應(yīng)量，同時(shí)另一方面又把原本屬于正常房地產(chǎn)的用地劃作是政策性住房用地，由于土地的有限性，更多的是以第二種為主，這就相當(dāng)于是減少了商品房土地的供應(yīng)。進(jìn)而對(duì)商品房的供給產(chǎn)生負(fù)面的影響。
一方面是需求的不變，另一方面是供給的減少，綜合兩方面可以看出，在其他條件不變的情況下，政策性住房會(huì)對(duì)正常市場(chǎng)上的商品房房?jī)r(jià)產(chǎn)生正向的影響，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。
��五、限購(gòu)對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響分析
現(xiàn)階段，由于住房?jī)r(jià)格的過(guò)快上漲引起了社會(huì)的普遍不滿，各主要城市紛紛出臺(tái)政策，限制外地人以及第二套住房的購(gòu)買(mǎi)，被俗稱(chēng)作是“限購(gòu)”。“限購(gòu)”政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響呢？
在需求方面，“限購(gòu)”對(duì)第一類(lèi)需求產(chǎn)生了重要影響，導(dǎo)致第一類(lèi)需求者即使有購(gòu)房的需求及能力，但也無(wú)法實(shí)際實(shí)施，因此第一類(lèi)需求大額減少。對(duì)于第二類(lèi)需求，基本生活需要而購(gòu)房，對(duì)于本地人基本不會(huì)產(chǎn)生影響，而外地人在本區(qū)購(gòu)房會(huì)產(chǎn)生較大影響，但鑒于一般外地人購(gòu)房比重占總購(gòu)房比重不大，并且很多外地人購(gòu)房是屬于第一類(lèi)需求范疇，因此可以合理認(rèn)為“限購(gòu)”政策對(duì)第二類(lèi)住房需求產(chǎn)生了較小的影響。具體到需求曲線上，需求曲線向左移動(dòng)，即在同等價(jià)格下需求量減少，并且對(duì)于價(jià)格較高的住房的影響程度大于對(duì)價(jià)低的影響程度，需求曲線上部分左移量要大于下部分左移的量。
在供給方面，“限購(gòu)”政策對(duì)供給的影響較小，并且更多的是間接的通過(guò)影響需求進(jìn)而影響供給，因此暫且忽略不計(jì)。
在供給不變的情況下，最后的結(jié)果就是成交量的大幅下降以及價(jià)格的小幅下降，如果政策長(zhǎng)期持續(xù)下去，將對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)者的現(xiàn)金流產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響供給曲線。
以上就是從最基本的供給需求曲線出發(fā)，探討房地產(chǎn)價(jià)格的決定機(jī)制，如果要更加準(zhǔn)確的研究，還應(yīng)該考慮很多其他因素，但是這些因素最終也是通過(guò)影響供給需求進(jìn)而對(duì)最終的價(jià)格產(chǎn)生影響。
