房地產(chǎn)企業(yè) 融資 資金 風(fēng)險(xiǎn) 控制
一、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道
（一）銀行貸款
銀行貸款是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的最主要渠道。一直以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源，主要是來(lái)自于國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程，無(wú)論是土地儲(chǔ)備、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，還是其最終銷(xiāo)售，幾乎都離不開(kāi)銀行信貸資金的參與。據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源于商業(yè)銀行貸款的部分不會(huì)低于50%，其他資金基本為自籌資金。目前，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金主要來(lái)自于商品房銷(xiāo)售收入，其中的大部分又來(lái)自購(gòu)房者的銀行按揭貸款。因此，無(wú)論是企業(yè)的先前貸款還是自籌資金，大部分基本都是來(lái)自于銀行。銀行信貸資金是支撐我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的主要資金鏈。
?。ǘ┓康禺a(chǎn)信托
作為后起之秀的房地產(chǎn)信托融資具有一定的制度優(yōu)勢(shì)，目前，在宏觀調(diào)控下被越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)利用，信托發(fā)行日益增多。房地產(chǎn)信托融資有三種常用模式，見(jiàn)表1-1。
表1-1 房地產(chǎn)信托融資的三種模式
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債券融資模式是房地產(chǎn)企業(yè)利用資本市場(chǎng)直接融資。相較于一般債券，其能夠按期收回本金和利息，收益、流動(dòng)性，以及安全性都較高。在國(guó)外，債券融資是企業(yè)外部融資的首選模式，融資額往往要大大高于股票融資。而在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資尚處于發(fā)展階段，不僅市場(chǎng)和發(fā)行程序還不健全和規(guī)范，而且發(fā)行規(guī)模較小，債券評(píng)級(jí)也缺乏一定的準(zhǔn)確性。這些無(wú)疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)債券融資規(guī)模造成一定影響。
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無(wú)論任何企業(yè)，上市融資模式都是一種較為有效的融資渠道。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，上市融資能夠?yàn)槠滟Y金缺口帶來(lái)很大彌補(bǔ)。其能幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低項(xiàng)目融資成本和有效化解金融風(fēng)險(xiǎn)。只是目前我國(guó)的金融體系還存在著一定的不安全性，而且對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的上市審批程序較復(fù)雜和嚴(yán)格。短期內(nèi)我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)上不具有上市資格，因此這種方式難以被廣泛房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)因素
?。ㄒ唬┤谫Y風(fēng)險(xiǎn)的外部因素
1、宏觀政策因素
房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)類(lèi)型，會(huì)受?chē)?guó)家宏觀政策的制約，甚至影響很大。比如，去年年初開(kāi)始，國(guó)家屢次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，使銀行發(fā)放貸款的力度不斷下降，給房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都帶來(lái)很大資金壓力。在這一情況下，很多房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條異常緊張甚至斷裂。造成很多房地產(chǎn)企業(yè)停滯不前或者破產(chǎn)。此外，國(guó)家信貸政策的調(diào)整、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、企業(yè)信用要求的變化等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的融資帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)影響。
2、稅務(wù)環(huán)境因素
除了宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響之外，稅務(wù)環(huán)境因素也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資帶來(lái)一定影響。比如，在我國(guó)《稅法》中，利息費(fèi)用允許在所得稅前扣除；股息不得扣除，只能從稅后利潤(rùn)中支付。如此一來(lái)，債務(wù)籌資和股權(quán)融資（上市融資）使房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本出現(xiàn)很大差別。尤其是當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金緊張時(shí)，融資成本可能會(huì)給其帶來(lái)很大的財(cái)務(wù)壓力和風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)融資模式做出良好的權(quán)衡和選擇。
3、經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素
房地產(chǎn)企業(yè)外部整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展，也會(huì)對(duì)其融資帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)和影響。倘若房地產(chǎn)企業(yè)正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好且具有一定增長(zhǎng)勢(shì)頭時(shí)，企業(yè)將會(huì)隨之而迅速發(fā)展。反之，倘若外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境收縮或停滯時(shí)，企業(yè)則可能會(huì)由于資金壓力而產(chǎn)生一定的融資風(fēng)險(xiǎn)。
?。ǘ┤谫Y風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部因素
1、對(duì)銀行依賴(lài)過(guò)高且融資方式單一
銀行貸款是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的最主要渠道。一直以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源，主要是來(lái)自于國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程。除了銀行貸款外，其他集中融資模式，比如上市融資、房地產(chǎn)信托等，房地產(chǎn)企業(yè)利用較少，這幾種模式所提供的資金比例也較少。這樣的現(xiàn)狀造成房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行依賴(lài)過(guò)高，融資模式過(guò)于單一。而且，如此一來(lái)，銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)被緊密相連。無(wú)論任何一方，一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)或危機(jī)，都將對(duì)另一方帶來(lái)直接風(fēng)險(xiǎn)和影響。
2、融資結(jié)構(gòu)的合理性存在一定問(wèn)題
企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)會(huì)因企業(yè)資本不同的劃分方式而不同。詳見(jiàn)表2-1。
表2-1 資金來(lái)劃分方式與融資結(jié)構(gòu)的關(guān)系
從某種程度上，融資結(jié)構(gòu)可以對(duì)產(chǎn)權(quán)歸屬和融資風(fēng)險(xiǎn)等有一定體現(xiàn)。然而，目前我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)都不甚不合理，融資成本被人為抬高，融資風(fēng)險(xiǎn)也被增大。
3、缺少融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制
房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，對(duì)資金的依賴(lài)比較重。融資風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)需要重點(diǎn)關(guān)注和防范的對(duì)象。良好的融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制不僅有助于房地產(chǎn)企業(yè)防范融資風(fēng)險(xiǎn)，而且還有助于其穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。然而目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將注意力普遍集中于追求利潤(rùn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范和預(yù)警關(guān)注力度較小。而一旦出現(xiàn)融資風(fēng)險(xiǎn)，小則影響房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈，大則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，因此，在當(dāng)前融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的建立對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，迫在眉睫。
三、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的控制
?。ㄒ唬┖侠泶_定融資規(guī)模，做到理性融資
房地產(chǎn)企業(yè)在融資時(shí)，要合理確定融資規(guī)模，做到理性融資。倘若房地產(chǎn)企業(yè)籌資過(guò)多，則過(guò)多的籌資額不但會(huì)造成資金閑置被浪費(fèi)，而且還會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，甚至因企業(yè)債務(wù)過(guò)多而無(wú)力償還。反之，倘若企業(yè)籌資不足，則會(huì)影響企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)和業(yè)務(wù)開(kāi)展。因此，企業(yè)在進(jìn)行融資決策之初，就要對(duì)融資規(guī)模進(jìn)行合理確定，理性融資。
?。ǘ?shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式多元化
房地產(chǎn)企業(yè)目前融資過(guò)于依賴(lài)銀行貸款，融資方式也較單一。這在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境尤其是資本市場(chǎng)的大力發(fā)展下，已不能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求。開(kāi)展多元化的融資方式是房地產(chǎn)企業(yè)的必由之路。下一步，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將融資模式由銀行貸款這種主要模式轉(zhuǎn)移至房地產(chǎn)信托、上市融資、債務(wù)融資等，加大對(duì)其他融資方式的發(fā)展力度，以構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資體系。
?。ㄈ├萌谫Y結(jié)構(gòu)降低融資成本
房地產(chǎn)企業(yè)除了要合理確定融資規(guī)模和開(kāi)展多元化的融資方式之外，還要想辦法利用融資結(jié)構(gòu)降低融資成本。企業(yè)可以根據(jù)自身的運(yùn)營(yíng)情況和財(cái)務(wù)狀況，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，提高資本的利用效率，降低資產(chǎn)負(fù)債率，爭(zhēng)取布局合理、統(tǒng)籌兼顧。可以根據(jù)不同的融資方案采取不同的融資結(jié)構(gòu)。另外，還要對(duì)融資期限、融資成本，以及融資機(jī)會(huì)等予以充分考慮，在盡可能保持企業(yè)最佳控制權(quán)的同時(shí)，尋求最好的融資結(jié)構(gòu)。唯有如此，才能將融資風(fēng)險(xiǎn)防范于未然，企業(yè)也才能健康發(fā)展。
?。ㄋ模┙⒑屯晟品康禺a(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系
如前文所述，目前房地產(chǎn)企業(yè)缺少融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。因此，對(duì)其進(jìn)行建立和完善，是房地產(chǎn)企業(yè)控制融資風(fēng)險(xiǎn)的一種當(dāng)前方式。具體而言，就是利用房地產(chǎn)企業(yè)的管理資料、財(cái)務(wù)資料，以及市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)資料等，輔之以各類(lèi)數(shù)據(jù)模型和財(cái)務(wù)分析方法的運(yùn)用，以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警與防控。融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制可以重點(diǎn)處理以下四個(gè)方面：第一，為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警設(shè)立一個(gè)目標(biāo)，確定管理對(duì)象的狀態(tài)和風(fēng)險(xiǎn)范圍；第二，量化融資風(fēng)險(xiǎn)，以方便科學(xué)考察；第三，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)成因進(jìn)行分析，形成風(fēng)險(xiǎn)防范策略的制定思路；第四，依照人們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的偏好程度，確定在資本運(yùn)作主體不同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)效用值的情況，從而做出相應(yīng)對(duì)策。
