摘 要：隨著國家對房地產行業(yè)調控力度的加強，房地產企業(yè)利潤空間有所下降。筆者認為地產行業(yè)通過合理的稅收籌劃可以達到降低稅負，節(jié)約稅金、增加效益的目的。本文分析了地產行業(yè)土地增值稅納稅籌劃的意義，然后分析了幾點納稅籌劃的方法，希望對地產行業(yè)有所幫助。
關鍵詞：地產行業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃
土地增值稅是就轉讓房地產所有權所取得的增值額征收的一種稅，根據(jù)稅法規(guī)定的四級超率累進稅率計算征收，增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項目金額后的余額。它在房地產企業(yè)的稅負中占有相當大的比重，對房地產企業(yè)收益有著重大影響。通過合理籌劃降低稅負，始終是企業(yè)不斷追求的目標。近年來國家進一步加大了土地增值稅清算工作的力度，勢必對房地產企業(yè)的土地增值稅的稅收籌劃有了更高的要求，為此探討地產行業(yè)土地增值稅納稅籌劃具有重要的意義。
一、地產行業(yè)土地增值稅納稅籌劃的意義
納稅籌劃又稱合理避稅，是指納稅人在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下，為盡可能地取得節(jié)稅利益，事前選擇稅收利益最大化的納稅方案來組織企業(yè)生產、經營和投資、理財活動的一種籌劃行為。土地增值稅對房地產開發(fā)企業(yè)而言，是個稅負較重的稅種，再加上國家輪番出臺的政策，更使得房地產開發(fā)企業(yè)的壓力變大。因此對土地增值稅進行合理地稅收籌劃，有利于降低企業(yè)的營業(yè)成本，增加企業(yè)凈收益；有利于完善稅法，填補漏洞。有利于提升地產企業(yè)的會計管理水平與經營管理水平；有利于推動地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，樹立企業(yè)良好的社會形象。
二、地產行業(yè)土地增值稅納稅籌劃方法
筆者認為地產行業(yè)把握好增值率的節(jié)點，降低增值額，達到節(jié)約稅金的目的，可以通過以下幾個方面來進行納稅籌劃：
（一） 適度加大建造成本增大扣除項目金額
房地產企業(yè)為提高產品競爭能力，在市場接受的范圍內，適當加大公共配套設施的投入，改善住房周邊環(huán)境，增加房屋賣點，提高開發(fā)產品競爭能力。投入的成本可以通過提高售價得到補償，企業(yè)加大了建造成本就等于加大了可扣除項目金額，可扣除項目金額的增幅為建造成本的1.3倍，從而使增值率降低。如：某公司在開發(fā)產品中，增加了公共地下停車位的投入，解決了業(yè)主停車的需要。根據(jù)國稅發(fā)［2009］31 號第三十二條：企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。其建造成本可列扣除項目金額，降低了增值額和增值率，達到了不繳或少繳土地增值稅的目的。
（二）對不同的增值率房產進行籌劃
此方法主要是針對可能同時進行幾處房地產的開發(fā)業(yè)務的企業(yè)，不同地區(qū)的開發(fā)成本受各種因素的影響也有所不同，這就導致各類房地產的增值額和增值率有所差別。如果對不同增值率的房地產合并核算，就有可能降低高增值率房產的適用稅率，使稅負下降。
（三）合理定價
根據(jù)土地增值稅有關起征點的規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的 20%，免征土地增值稅。利用這一規(guī)定，納稅人在出售普通標準住宅的時候，就應該綜合考慮提高銷售價格帶來的收益和放棄起征點優(yōu)惠而增加的稅收負擔之間的權重。
（四）將房地產開發(fā)與銷售分離，成立銷售公司進行納稅籌劃
通過設立房地產銷售公司來運作，不會造成重復繳納營業(yè)稅。同時，還可以將土地增值額一分為二，分段計算土地增值稅，從而降低增值額和增值率，達到降低土地增值稅的目的。此外，設立銷售公司后多了一道銷售環(huán)節(jié)，增加了廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費等稅前扣除額，還可以減少應納稅所得額，降低所得稅稅負。但需要注意的是，房地產的定價一定要適當、合理。如果房地產銷售公司與房地產開發(fā)公司屬于關聯(lián)企業(yè)，還要注意稅法對關聯(lián)企業(yè)之間交易的限制。
（五）利用代建房進行籌劃
代建房是指房地產開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房收入的行為。由于房地產的產權自始至終是屬于客戶的，沒有發(fā)生轉移，故房地產開發(fā)企業(yè)取得的收入屬于勞務性質的收入，應當征收營業(yè)稅，而不是土地增值稅。由于建筑行業(yè)適用的稅率是 3% 的比例稅率，與土地增值稅相比，稅負明顯較低，因此，如果房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)之初便能確定最終的購買用戶，就完全可以采用代建房方式進行開發(fā)，而不采用稅負較重的開發(fā)后銷售方式。房地產開發(fā)企業(yè)可以用客戶的名義取得土地使用權和購買各種材料、設備，注意從最終形式上來看房地產權屬一定不能發(fā)生轉移。實際運用本方法時，必須具體問題具體分析，這樣才能減少納稅風險，降低稅負。
以上是地產企業(yè)進行土地增值稅稅收籌劃常用的幾種方法，土地增值稅籌劃的途徑和方法還有很多。通過上述籌劃方案可知，任何一項稅收籌劃方案都有其兩面性，在實際操作中，房地產應具體問題具體分析，靈活運用稅收政策，必須考慮到獲得稅收利益的同時所付出的費用，綜合比較兩者間的得失，以獲得更大的利益。
三、結束語
總之，隨著國家稅務總局對土地增值稅清算規(guī)定的逐漸細化，房地產企業(yè)通過合理的稅收籌劃節(jié)省成本是必不可少的。稅收籌劃是一項具有綜合性、技巧性和高技術含量的工作，需要同時高度熟悉企業(yè)運營和稅收法規(guī)。企業(yè)應該通過合理合法的手段，找到不違反稅法的籌劃空間，綜合考慮企業(yè)目標和實施成本，控制風險，才能減輕企業(yè)稅負，增強自身競爭力。
