目前，隨著城市建設綜合開發(fā)
養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)定位、政策分析與開發(fā)運營模式解析實戰(zhàn)培訓—參觀經(jīng)典養(yǎng)老地產(chǎn)項目考察+實戰(zhàn)案例解讀+總裁沙龍答疑
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高級JAVA開發(fā)企業(yè)定制工程師
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企業(yè)培訓師課程開發(fā)與授課技巧提升（TTT）
企業(yè)培訓師課程開發(fā)與授課技巧提升（TTT）課程培訓，旨在使學員深入了解培訓的概念，從而正確認識培訓， 掌握培訓講師必備的專業(yè)授課技巧，增強與學員的互動，創(chuàng)造愉...[詳細]
、土地有償轉讓和住房商品化等重大政策的實施，我國房地產(chǎn)業(yè)進入了前所未有的高速發(fā)展時期，不僅成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，同時也是稅收收入的一項重要來源。而房地產(chǎn)（鏈接：北京大學房地產(chǎn)研修班）開發(fā)企業(yè)
基于企業(yè)知識管理的現(xiàn)代企業(yè)檔案管理工作坊-現(xiàn)代企業(yè)檔案管理系統(tǒng)構建實務研修班
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讓企業(yè)人才輩出—企業(yè)戰(zhàn)略的人才梯隊建設研修班
企業(yè)人才戰(zhàn)略課程幫助學員了解企業(yè)人才短缺的困惑原因及人才競爭的意義和對策；掌握企業(yè)人才戰(zhàn)略分析及組織能力需求的分析方法；學會企業(yè)人才梯隊建設體系構建的工具...[詳細]
企業(yè)財務內(nèi)控骨干團隊特訓營—一門為成長型企業(yè)管理團隊量身打造的財務內(nèi)控課程
企業(yè)財務內(nèi)控骨干團隊特訓營旨在幫助總裁及管理團隊更為透徹的理解成本管控的概念和價值。通過科學化預算實時管理、關鍵節(jié)點監(jiān)控、崗位責任梳理現(xiàn)場操練等方式，從財...[詳細]
的經(jīng)營具有復雜性、多樣性和流動開發(fā)性及生產(chǎn)周期長，投資數(shù)額大、往來對象多、市場風險不確定等特點。財政部、國家稅務總局近年來相繼出臺了房地產(chǎn)企業(yè)一系列相關政策，以達到對該行業(yè)的宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營要進行會計核算，企業(yè)還必須遵循《企業(yè)會計制度
行政事業(yè)單位預算與績效工資管理及會計制度改革培訓班
為了落實財政部《會計行業(yè)中長期人才發(fā)展十年規(guī)劃》，著力培養(yǎng)具有發(fā)展眼光和戰(zhàn)略思維的高層次行政事業(yè)單位會計人才，帶動和引導各級行政事業(yè)單位加強資金、資產(chǎn)管理...[詳細]
》及相關會計準則。由于會計與稅收的目的不同，從而導致在有關收益、費用或損失的確認計量標準，在會計與稅收上形成了差異，這些差異主要表現(xiàn)在：
一、預售收入上的差異分析
按照會計制度及相關準則規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同規(guī)定向購房者收取的預售房款應記入“預收帳款”科目，收到時，借：銀行存款；貸：預收帳款。銷售實現(xiàn)時按實現(xiàn)的收入，借：預收帳款；貸：經(jīng)營收入。企業(yè)按房地產(chǎn)經(jīng)營收入計算應繳納的營業(yè)稅及按營業(yè)稅計算應繳納的城建稅和教育費附加，還有按規(guī)定繳納的土地增值稅，在結轉銷售收入的同時記入“經(jīng)營稅金及附加”帳戶，借：經(jīng)營稅金及附加；貸：應交稅金、其他應交款，在這里我們可以看出會計核算時對企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品繳納的營業(yè)稅及附加和土地增值稅只有在結轉銷售收入時才能計入當期損益，對于按照預售收入繳納的稅金只能記入“應交稅金”借：應交稅金；貸：銀行存款。另外，預收房款在開發(fā)產(chǎn)品完工前，會計上是不確認收入的，即不形成當期利潤。按照稅法規(guī)定，企業(yè)預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用，營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結算計稅成本后再行調(diào)整。稅法之所以規(guī)定開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品尚未完工，銷售收入尚未實現(xiàn)時就要計算繳納企業(yè)所得稅，主要是考慮到房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，會計上只有在開發(fā)產(chǎn)品完工的年度和月份，才能確認收入。在開發(fā)產(chǎn)品未完工的年度和月份，就可能沒有房地產(chǎn)經(jīng)營收入，但由于有管理費、財務費用等期間費用支出，而開發(fā)企業(yè)收取的大量的預售房款僅掛在預收帳款中，不在當期損益中反映，從而導致企業(yè)在有些年度和月份發(fā)生虛虧，如果按會計利潤計算企業(yè)所得稅可能幾年都沒有稅款入庫。所以稅法規(guī)定要在會計利潤的基礎考慮預收帳款對企業(yè)所得稅影響，在計算企業(yè)所得稅時進行納稅調(diào)整。由于會計制度與稅法就預售收入在計算所得稅時產(chǎn)生的差異為時間性差異，所以當開發(fā)產(chǎn)品完工，企業(yè)結轉銷售收入的年度或月份還應當將已作過納稅調(diào)增的預收帳款對所得稅的影響額進行納稅調(diào)減，以免出現(xiàn)重復納稅現(xiàn)象。所以建議企業(yè)按開發(fā)項目建立預收帳款臺帳，以便正確核算稅款。
二、配套設施費的差異分析
按照會計制度規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對配套設施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成的，經(jīng)批準后可按配套設施的預算成本或計劃成本，預提配套設施費，將它記入房屋等開發(fā)成本明細分類帳的“配套設施費”項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等帳戶的借方和“預提費用”帳戶的貸方，因為一個開發(fā)小區(qū)的開時，時間較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進度安排上，有時先建房屋，后建配套設施。這樣往往是房屋已建成，而有的配套設施可能尚未完成，或者是商品房已銷售，而幼托、消防設施等尚未完工的情況。這種房屋開發(fā)與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應負擔的配套設施費，無法按照配套設施的實際成本進行結轉和分配，只能以未完成配套設施的預算成本或計劃成本為基數(shù)，計算出已出售房屋應負擔的數(shù)額，用預提方式記入出售房屋的開發(fā)成本。但是稅法規(guī)定計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須是真實發(fā)生的，對于內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除稅收別有規(guī)定外，各項預提（或應付）費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品成本。而到目前為止，稅法上對內(nèi)資企業(yè)尚未規(guī)定可以預提的費用項目，只是針對外資企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設施費，可在銷售房地產(chǎn)時進行預提。所以企業(yè)在年度企業(yè)所得稅匯算清繳時對已預提記入開發(fā)產(chǎn)品成本的配套設施費用，應在會計利潤的基礎上進行納稅調(diào)整增加，待以后實際發(fā)生該項支出時，方可稅前扣除。
三、廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費的差異分析
從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點看，具有生產(chǎn)周期長，投資數(shù)額大，資金成本高，市場風險不確定等特點。因此，其開發(fā)經(jīng)營活動不同于一般的建設單位或施工企業(yè)，新辦開發(fā)企業(yè)往往要發(fā)生大量的廣告費、業(yè)務宣傳費用于新樓盤的宣傳，而這些費用發(fā)生時，開發(fā)產(chǎn)品并未完工，從會計角度上講，尚未實現(xiàn)銷售收入，只是取得部分預售收入，但根據(jù)會計制度及相關準則規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費應按實際發(fā)生額記入“銷售費用”或“管理費用”帳戶的借方，計入當期損益，按稅法規(guī)定新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造銷售開發(fā)產(chǎn)品相關的廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費，可以向后結轉，按稅法規(guī)定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅年度。同時對企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之后發(fā)生的廣告費，超過規(guī)定標準的部分可以無限期向以后年度結轉扣除。
四、借款費用的差異分析
會計制度及相關準則規(guī)定，企業(yè)的借款費用，是指因借款而發(fā)生的利息、借款折價或溢價的攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生的匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因開發(fā)產(chǎn)品所發(fā)生的借款利息及相關手續(xù)費，在開發(fā)產(chǎn)品完工以前，應記入“開發(fā)間接費用”帳戶的借方和“長期借款”“銀行存款”帳戶的貸方，計入有關開發(fā)成本。開發(fā)企業(yè)，在購建固定資產(chǎn)
“固定資產(chǎn)投資審計”高級培訓班
本課程培訓，深入的研究，形成系統(tǒng)、全面的建設項目績效審計觀，貫徹風險、控制、增值的審計目標，促進提高固定資產(chǎn)投資效益，加強審計人員對“建設項目全過程跟蹤審...[詳細]
固定資產(chǎn)（設備）管理高級研修班
固定資產(chǎn)（設備）管理課程幫助學員系統(tǒng)掌握固定資產(chǎn)（設備）管理理論、策略、措施及方法；提高固定資產(chǎn)價值管理、經(jīng)濟管理及技術管理的能力； 掌握固定資產(chǎn)內(nèi)部控制及...[詳細]
固定資產(chǎn)管理培訓
固定資產(chǎn)管理培訓課程幫助學員掌握如何進行企業(yè)科學管理和正確核算固定資產(chǎn)；有利于促進企業(yè)正確評估固定資產(chǎn)的整體狀況；提高資產(chǎn)使用效率，降低生產(chǎn)成本；保護固定...[詳細]
尚未交付使用或雖已交付使用，但尚未竣工決算以前，應記入“固定資產(chǎn)”，“固定資產(chǎn)購建支出”帳戶的借方和“長期借款”、“銀行存款”等帳戶的貸方，計入有關固定資產(chǎn)價值，開發(fā)產(chǎn)品完工以后發(fā)生的長期借款利息支出和固定資產(chǎn)購建工程完成，并已辦理竣工決算后發(fā)生的長期借款的利息支出，應計入財務費用。
稅法規(guī)定：（1）對于開發(fā)
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企業(yè)
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在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的借款費用應計入開發(fā)成本，這一政策與會計制度
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規(guī)定相同。（2）開發(fā)企業(yè)向金融機構統(tǒng)一借款后轉借集團內(nèi)部其他企業(yè)單位使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機構取得借款的證明文件，其支付的利息準予按稅收有關規(guī)定在稅前扣除，不作為關聯(lián)方貸款對待。（3）開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機構）和其他關聯(lián)企業(yè)的，關聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，不得稅前扣除；未超過部分的利息支出，準予按金融機構同類同期貸款基準利率計算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。（4）因購建固定資產(chǎn)
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而發(fā)生的長期借款利息支出及相關手續(xù)費的處理方法與會計制度規(guī)定相同（5）對于企業(yè)每季末按會計制度規(guī)定預提的利息費用，稅法上同樣不允許預提。由于會計制度與稅法就借款費用在計算所得稅時產(chǎn)生的差異，在年度企業(yè)所得稅匯算清繳時應在會計利潤的基礎上進行納稅調(diào)整。
五、開發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助等
按照會計制度規(guī)定，企業(yè)自行建造的固定資產(chǎn)，按建造該項資產(chǎn)達到預計可使用狀態(tài)前所發(fā)生的全部支出作為入帳價值，計入“固定資產(chǎn)”科目，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于公益性捐贈的，應將捐贈資產(chǎn)的帳面價值及應交的相關稅費記入“營業(yè)外支出——公益救濟性捐贈”帳戶的借方，按捐出資產(chǎn)已計提的減值準備，借記有關資產(chǎn)減值準備科目，按捐出資產(chǎn)的帳面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”，按捐出資產(chǎn)涉及的應交營業(yè)稅金及附加貸記“應交稅金”、“其他應交款”。開發(fā)產(chǎn)品用于贊助的會計處理方法同上。
稅法規(guī)定：
開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助等行為，應視同銷售。對于開發(fā)產(chǎn)品在項目立項申報并經(jīng)有關部門在《建設工程規(guī)劃許可證》上注明作為自建固定資產(chǎn)的，可以不作視同銷售處理，但必須在自建固定資產(chǎn)項目完工后5個工作日內(nèi)向主管稅務機關報告，報送相關立項批準文件。對于視同銷售收入的確認方法和順序稅法規(guī)定：（1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；（2）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；（3）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。
在這里稅法對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建的開發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)規(guī)定很明確，如果立項時未作為自建固定資產(chǎn)，則要視同銷售，對于將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助等，均作為視同銷售；同時規(guī)定了視同銷售收入的確定順序，企業(yè)在計算所得稅時應嚴格按稅法規(guī)定計算調(diào)整。另外，對企業(yè)按會計制度計提的各項資產(chǎn)減值準備，稅法規(guī)定不得在企業(yè)所得稅前扣除，允許扣除的項目，必須遵循真實發(fā)生的據(jù)實扣除原則；因會計制度及相關準則規(guī)定應計提的各項資產(chǎn)減值準備的期間與稅法規(guī)定允許在計算應納稅所得額時扣除的各項資產(chǎn)損失的期間不同而產(chǎn)生的差異，作為可抵減時間性差異。在計算應納稅所得額時，應按照會計制度及相關準則規(guī)定計算的當期利潤總額的基礎上進行納稅調(diào)整。
對于因會計制度及相關準則就有關收益、費用或損失的確認計量標準與稅法規(guī)定的差異，財會[2003]29號文明確規(guī)定了其處理原則：“企業(yè)在會計核算時，應按照會計制度及相關準則的規(guī)定對各項會計要素進行確認計量、記錄和報告，按照會計制度及相關準則規(guī)定的確認、計量標準與稅法不一致的，不得調(diào)整會計帳簿記錄和會計報表相關項目的金額。企業(yè)在計算當期應交所得稅時，應按照會計制度及相關準則計算的利潤總額（即“利潤表”中的“利潤總額”）的基礎上，加上（或減去）會計制度及相關準則與稅法規(guī)定就某項收益、費用或損失確認和計量等的差異后，調(diào)整為應納稅所得額，并據(jù)以計算當期應交企業(yè)所得稅。
其實會計與稅法的差異還有很多，如銷售退回的處理、資產(chǎn)永久性損害的處理、權益法核算的長期股權投資所產(chǎn)生的股權投資差額的處理等等，大家在日常工作中對這些差異要重視，注意分析差異對企業(yè)所得稅的影響，以便正確計算稅款。
