【摘 要】
【摘要】本文運(yùn)用定性與定量相結(jié)合的研究方法在對(duì)資本化率內(nèi)涵及屬性進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，討論了資本化率的影響因素，為資本化率的確定提供理論指導(dǎo)。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)估價(jià) 資本化率 平均投資收益率 投資風(fēng)險(xiǎn) 租售市場(chǎng)
資本化率是房地產(chǎn)估價(jià)中常用、重要但不易掌握的參數(shù)之一。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)中資本化率的確定存在“主觀性強(qiáng)、時(shí)效性差、針對(duì)性差”等弊病，嚴(yán)重影響了估價(jià)結(jié)果的公信力。理論界對(duì)資本化率的研究多集中于其確定方法的總結(jié)或改進(jìn)，少有對(duì)其內(nèi)涵及影響因素的剖析。
本文運(yùn)用定性與定量相結(jié)合的方法，在對(duì)資本化率內(nèi)涵界定的基礎(chǔ)上，分析了資本化率的屬性和影響因素，得出如下結(jié)論：資本化率具備主觀性、動(dòng)態(tài)性、穩(wěn)定性、唯一性、下限性等五個(gè)基本屬性；資本化率應(yīng)區(qū)分全部平均投資收益率和局部平均投資收益率，局部平均投資收益率主要受區(qū)位、資本、知識(shí)及其他因素影響；資本化率的確定方法可分為三類，分別基于風(fēng)險(xiǎn)收益論、利率說(shuō)及租售市場(chǎng)，其中基于租售市場(chǎng)確定資本化率最具說(shuō)服力。
