房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有相當(dāng)大的比例，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)是相當(dāng)大的。它的發(fā)展在很大程度上受到其他相關(guān)行業(yè)的制約，如金融領(lǐng)域和國(guó)家稅收政策，同時(shí)，它也深刻影響著這些領(lǐng)域的發(fā)展前景。所以，對(duì)房產(chǎn)行業(yè)目前的不良發(fā)展態(tài)勢(shì)進(jìn)行歸因，不應(yīng)該僅僅局限于該行業(yè)之內(nèi)，而是要結(jié)合整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的大背景進(jìn)行綜合考量。為了及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向做出正確引導(dǎo)和調(diào)控，最大程度的改善行業(yè)現(xiàn)狀，就必須在國(guó)家調(diào)控的背景下，積極動(dòng)員各方面力量，促使房地產(chǎn)行業(yè)回到正常的發(fā)展軌道上來(lái)。
1 房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展有利于促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步
1.1 房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步有效拉動(dòng)了整個(gè)縱向產(chǎn)業(yè)鏈行業(yè)的發(fā)展。上至建筑材料領(lǐng)域，下至室內(nèi)裝潢和家電家具銷(xiāo)售市場(chǎng)，無(wú)一不受其正面影響。不僅為各行業(yè)帶來(lái)巨額的經(jīng)濟(jì)效益，也有利于國(guó)家財(cái)政的增收。
1.2 大規(guī)模的拉動(dòng)國(guó)內(nèi)內(nèi)需是房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的又一直接結(jié)果。百姓熱衷于房產(chǎn)消費(fèi)的同時(shí)，其周邊的消費(fèi)領(lǐng)域也勢(shì)必隨之增長(zhǎng)。例如居住房屋的配套措施建設(shè)，周邊零售業(yè)和餐飲業(yè)的配備，都帶動(dòng)了相關(guān)領(lǐng)域的消費(fèi)增長(zhǎng)。
1.3 就業(yè)壓力是我國(guó)近年來(lái)面臨的重大課題。房地產(chǎn)行業(yè)的大規(guī)模發(fā)展帶來(lái)了巨大的就業(yè)市場(chǎng)，大量就業(yè)人員投身到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，無(wú)論是房屋建筑，銷(xiāo)售還是二手房中介行業(yè)，這都有效緩解了目前的就業(yè)壓力。此外，相關(guān)行業(yè)的發(fā)展也創(chuàng)造了更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。
2 科學(xué)分析我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段及周期特點(diǎn)
房產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的演變趨勢(shì)是比較漫長(zhǎng)且又起伏的，直至逐漸發(fā)展到現(xiàn)階段的狀況。房地產(chǎn)行業(yè)的興起是從上世紀(jì)80年代開(kāi)始的，第一個(gè)階段比較短暫，大概持續(xù)了將近三年的時(shí)間。到了1984年，第二個(gè)周期的特點(diǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)，一直持續(xù)到了90年代初。199l-1996年被總結(jié)歸為第三周期，房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，人們對(duì)房屋的投資意識(shí)并不強(qiáng)。從1997年后一直到現(xiàn)在是第四輪周期，房?jī)r(jià)走勢(shì)顯著上升，上揚(yáng)趨勢(shì)不斷加強(qiáng)，導(dǎo)致越來(lái)越多的人開(kāi)始投資購(gòu)房，需求旺盛使得房屋價(jià)格漲勢(shì)愈演愈烈，如此往復(fù)，產(chǎn)生惡性循環(huán)。不難看出，在我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的在不同的發(fā)展階段具有截然不同的階段特點(diǎn)，且每一階段所持續(xù)的時(shí)間越來(lái)越長(zhǎng)，變化性顯著降低。但是，從行業(yè)發(fā)展的大方向來(lái)看，這種經(jīng)濟(jì)起伏規(guī)律是不可避免的。我國(guó)目前仍然處在房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的第四階段，盡管房產(chǎn)行業(yè)存在一定的經(jīng)濟(jì)泡沫，但這實(shí)際上也是經(jīng)濟(jì)規(guī)律的一種特殊表現(xiàn)形式，只要國(guó)家出臺(tái)相關(guān)措施加以有效調(diào)控，將很快緩解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)熱的態(tài)勢(shì)。
3 當(dāng)前的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
3.1 國(guó)民生產(chǎn)總值的影響
我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展使百姓的收入大幅度提高，進(jìn)而從整體上提高了居民的購(gòu)買(mǎi)力，購(gòu)買(mǎi)力的增強(qiáng)也表現(xiàn)在對(duì)房產(chǎn)投資的熱衷，人們?cè)缫巡辉贊M(mǎn)足于對(duì)居住的基本需求，更多的是利用對(duì)房產(chǎn)的投資使自己的利益達(dá)到最大化。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值的提高間接擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)購(gòu)買(mǎi)群，促使房?jī)r(jià)進(jìn)一步抬升。
3.2 貨幣供給量的影響
為了緩解房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的壓力，抑制投資者的購(gòu)買(mǎi)需求，政府采取了一些金融手段來(lái)干預(yù)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)快的發(fā)展。利用調(diào)整貨幣的供給量來(lái)干預(yù)就是其中一種途徑。央行實(shí)施了一系列措施來(lái)改變貨幣供應(yīng)量，如運(yùn)用公開(kāi)市場(chǎng)操作、再貼現(xiàn)、再貸款的方法，或者改變法定存款準(zhǔn)備金率等等。從而改變商業(yè)銀行的準(zhǔn)備金和存款，進(jìn)而影響其貸款供給能力。貨幣供給量上升時(shí)，銀行的貸款能力就會(huì)提高，人們從銀行獲得貸款就相對(duì)變得容易，也就有更多的資金被投資到房產(chǎn)領(lǐng)域，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升。相反的情況，如果央行通過(guò)金融手段對(duì)貨幣流通量加大了控制力度，銀行的貸款儲(chǔ)備下降，從銀行貸款變得相對(duì)困難，那么就會(huì)直接減少房產(chǎn)的投資量，房?jī)r(jià)就會(huì)隨之下降。換言之，央行對(duì)貨幣供應(yīng)量的控制直接影響到房?jī)r(jià)的波動(dòng)趨勢(shì)。
3.3 利率的影響
對(duì)利率水平的調(diào)整也是政府所實(shí)施的金融手段之一。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展仰仗于大量資金做后盾，是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，通過(guò)間接控制流入行業(yè)的資金量來(lái)控制房?jī)r(jià)不失為一種行之有效的手段。利率升高時(shí)，大量房產(chǎn)投資者或企業(yè)都會(huì)謹(jǐn)慎考慮，還款壓力的增加和預(yù)期收益的降低使得其放緩了投資的步伐，減少了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資量，進(jìn)而壓低了房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。相反，如果利率降低則會(huì)間接刺激房?jī)r(jià)的上漲。所以，國(guó)家可以通過(guò)提高利率來(lái)間接抑制房?jī)r(jià)。
3.4 消費(fèi)水平的影響
居民對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力隨著收入的提高而增加。居民收入的增長(zhǎng)，使其消費(fèi)水平和對(duì)消費(fèi)品價(jià)格的承受力都相對(duì)提高，房產(chǎn)作為消費(fèi)品的一種，價(jià)格的增加只要在居民可承受范圍之內(nèi)，就不會(huì)對(duì)購(gòu)買(mǎi)力產(chǎn)生太大的影響。所以，消費(fèi)水平的層次與房?jī)r(jià)是呈正向變化的。
4 如何使我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)的發(fā)展
4.1 加大資源的有效配置力度，平衡好各產(chǎn)業(yè)間的發(fā)展
首先要改變以往的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，高效的利用土地資源，減少浪費(fèi)，使其由粗放型向經(jīng)濟(jì)型行業(yè)轉(zhuǎn)變。其次，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)同其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的互利協(xié)作，進(jìn)行優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱作用，同時(shí)也不忽視相關(guān)產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的輔助作用，盡量避免不良經(jīng)濟(jì)行為的產(chǎn)生。
4.2 為保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況適時(shí)補(bǔ)充和完善房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法規(guī)和政策。制定政策時(shí)尤其要遵循以下兩個(gè)方面的原則：第一，房地產(chǎn)投資規(guī)模和投資所占比例要與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，不能脫離實(shí)際盲目進(jìn)行。第二，開(kāi)發(fā)和投資房產(chǎn)要做好準(zhǔn)備工作，市場(chǎng)需求分析要明確，目標(biāo)市場(chǎng)定位要準(zhǔn)確，投資結(jié)構(gòu)要合理，做到以需求拉動(dòng)投資。
4.3 改變不合理的土地策略。土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，其出讓價(jià)格直接影響房產(chǎn)最終的銷(xiāo)售價(jià)格。國(guó)家出讓土地時(shí)，要確保出讓形式的公平合理，嚴(yán)格監(jiān)管出讓的操作程序，防止土地開(kāi)發(fā)商將在此過(guò)程中受到的不利因素轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，損害購(gòu)房者的利益。
5 結(jié)束語(yǔ)
房?jī)r(jià)過(guò)快的上漲影響著我國(guó)正常的經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序，對(duì)此，我國(guó)政府已經(jīng)積極地采用各種手段和措施進(jìn)行監(jiān)控和干預(yù)。盡管房地產(chǎn)行業(yè)目前的態(tài)勢(shì)在短期內(nèi)無(wú)法從根本上予以遏制，但通過(guò)各方的共同努力，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格正在穩(wěn)步的回歸。要準(zhǔn)確的把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律并加以利用，才能使房產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展，帶動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。
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