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 文/劉軍 花松 侯艷萍 舒頤 劉國(guó)凌

一、背景分析

（一）深圳市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)

截至2019年底，深圳市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)共有評(píng)估機(jī)構(gòu)108家，資產(chǎn)評(píng)估師979人；深圳市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)經(jīng)營(yíng)收入由2015年的30,482萬元增長(zhǎng)到2019年的98,386萬元，年均增長(zhǎng)超過30%，深圳市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)綜合實(shí)力不斷快速增強(qiáng)。行業(yè)基本情況如下：

（1）近五年機(jī)構(gòu)數(shù)量、資產(chǎn)評(píng)估師人數(shù)

深圳市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)近5年機(jī)構(gòu)數(shù)量、資產(chǎn)評(píng)估師人數(shù)

（2）近五年全行業(yè)的業(yè)務(wù)收入

深圳市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)近5年業(yè)務(wù)收入

（3）深圳市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)業(yè)務(wù)收入全國(guó)排名

根據(jù)《中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展報(bào)告（2017年）》，深圳市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的業(yè)務(wù)收入2017年全國(guó)排名第9（在全國(guó)35個(gè)省、市、自治區(qū)及計(jì)劃單列市中的排名）。

經(jīng)向中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)了解，2019年深圳市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的業(yè)務(wù)收入在全國(guó)35個(gè)省、市、自治區(qū)及計(jì)劃單列市中排名第8。

（二）“粵港澳大灣區(qū)”、“深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)”

1.粵港澳大灣區(qū)

根據(jù)中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布的《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，粵港澳大灣區(qū)包括香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)和廣東省廣州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、東莞市、中山市、江門市、肇慶市，總面積5.6萬平方公里，2017年末總?cè)丝诩s7,000萬人，是我國(guó)開放程度最高、經(jīng)濟(jì)活力最強(qiáng)的區(qū)域之一，在國(guó)家發(fā)展大局中具有重要戰(zhàn)略地位。

建設(shè)粵港澳大灣區(qū)，既是新時(shí)代國(guó)家推動(dòng)形成全面開放新格局的新嘗試，也是推動(dòng)“一國(guó)兩制”事業(yè)發(fā)展的新實(shí)踐。打造粵港澳大灣區(qū)，建設(shè)世界級(jí)城市群，有利于豐富“一國(guó)兩制”實(shí)踐內(nèi)涵，進(jìn)一步密切內(nèi)地與港澳交流合作，為港澳經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展以及港澳同胞到內(nèi)地發(fā)展提供更多機(jī)會(huì)，保持港澳長(zhǎng)期繁榮穩(wěn)定；有利于貫徹落實(shí)新發(fā)展理念，深入推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加快培育發(fā)展新動(dòng)能、實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新力和競(jìng)爭(zhēng)力不斷增強(qiáng)提供支撐；有利于進(jìn)一步深化改革、擴(kuò)大開放，建立與國(guó)際接軌的開放型經(jīng)濟(jì)新體制，建設(shè)高水平參與國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作新平臺(tái)；有利于推進(jìn)“一帶一路”建設(shè)，通過區(qū)域雙向開放，構(gòu)筑絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶和21世紀(jì)海上絲綢之路對(duì)接融匯的重要支撐區(qū)。

在中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布的《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》中，對(duì)深圳的定位是：發(fā)揮作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)、全國(guó)性經(jīng)濟(jì)中心城市和國(guó)家創(chuàng)新型城市的引領(lǐng)作用，加快建成現(xiàn)代化國(guó)際化城市，努力成為具有世界影響力的創(chuàng)新創(chuàng)意之都。

粵港澳大灣區(qū)“9+2”個(gè)城市的協(xié)調(diào)協(xié)同發(fā)展，目前正處在自上而下的制度創(chuàng)新與技術(shù)創(chuàng)新相結(jié)合的關(guān)鍵階段。

2.深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)

根據(jù)《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于支持深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見》，黨和國(guó)家作出興辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)重大戰(zhàn)略部署以來，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)作為我國(guó)改革開放的重要窗口，各項(xiàng)事業(yè)取得顯著成績(jī)，已成為一座充滿魅力、動(dòng)力、活力、創(chuàng)新力的國(guó)際化創(chuàng)新型城市。當(dāng)前，中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代，支持深圳高舉新時(shí)代改革開放旗幟、建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)，有利于在更高起點(diǎn)、更高層次、更高目標(biāo)上推進(jìn)改革開放，形成全面深化改革、全面擴(kuò)大開放新格局；有利于更好實(shí)施粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略，豐富“一國(guó)兩制”事業(yè)發(fā)展新實(shí)踐；有利于率先探索全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化強(qiáng)國(guó)新路徑，為實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興的中國(guó)夢(mèng)提供有力支撐。

《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于支持深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見》中作出規(guī)劃：到2025年，深圳經(jīng)濟(jì)實(shí)力、發(fā)展質(zhì)量躋身全球城市前列，研發(fā)投入強(qiáng)度、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能力世界一流，文化軟實(shí)力大幅提升，公共服務(wù)水平和生態(tài)環(huán)境質(zhì)量達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平，建成現(xiàn)代化國(guó)際化創(chuàng)新型城市。到2035年，深圳高質(zhì)量發(fā)展成為全國(guó)典范，城市綜合經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力世界領(lǐng)先，建成具有全球影響力的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)創(chuàng)意之都，成為我國(guó)建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化強(qiáng)國(guó)的城市范例。到本世紀(jì)中葉，深圳以更加昂揚(yáng)的姿態(tài)屹立于世界先進(jìn)城市之林，成為競(jìng)爭(zhēng)力、創(chuàng)新力、影響力卓著的全球標(biāo)桿城市。

（三）城市更新

1.城市更新行動(dòng)

2020年10月29日，中國(guó)共產(chǎn)黨十九屆五中全會(huì)通過《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》，文件中明確提出實(shí)施城市更新行動(dòng)。這是以習(xí)近平同志為核心的黨中央站在全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家、實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興中國(guó)夢(mèng)的戰(zhàn)略高度，準(zhǔn)確研判我國(guó)城市發(fā)展新形勢(shì)，對(duì)進(jìn)一步提升城市發(fā)展質(zhì)量作出的重大決策部署，為“十四五”乃至今后一個(gè)時(shí)期做好城市工作指明了方向，明確了任務(wù)目標(biāo)。

2020年11月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽發(fā)表《實(shí)施城市更新行動(dòng)》解讀文章指出：城市是我國(guó)經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會(huì)等方面活動(dòng)的中心，在黨和國(guó)家工作全局中具有舉足輕重的地位。城市建設(shè)既是貫徹落實(shí)新發(fā)展理念的重要載體，又是構(gòu)建新發(fā)展格局的重要支點(diǎn)。實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化和品質(zhì)提升，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，對(duì)全面提升城市發(fā)展質(zhì)量、不斷滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的美好生活需要、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展，具有重要而深遠(yuǎn)的意義。

在城市更新行動(dòng)中，深圳一直走在全國(guó)的前列。

2.深圳城市更新

2009年，《深圳城市更新辦法》正式發(fā)布，深圳在全國(guó)率先踏上了土地二次利用的改革征程。在向存量要發(fā)展已經(jīng)成為城市發(fā)展新增長(zhǎng)點(diǎn)的背景下，城市更新已然成為城市建設(shè)越來越重要的手段與核心動(dòng)力。

深圳市的城市更新從最開始的城中村改造到城中村、舊工業(yè)區(qū)及全方位覆蓋的城市更新，從制度不完善到規(guī)則明晰，深圳城市更新的發(fā)展主要分為以下四個(gè)階段；

第一階段：城市更新萌芽期（2004年—2009年）

2004年，深圳市發(fā)布《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》（深府[2004]11號(hào)），拉開了深圳市舊改的序幕，在實(shí)踐中探索前行，為2009年發(fā)布《深圳市城市更新辦法》奠定了基礎(chǔ)。

第二階段：城市更新啟動(dòng)期（2009年-2013年）

2009年12月1日《深圳市城市更新辦法》正式發(fā)布，深圳從第一階段的舊改開始轉(zhuǎn)向城市更新，深圳由此成為中國(guó)大陸第一個(gè)發(fā)布城市更新辦法的城市，對(duì)城市更新領(lǐng)域進(jìn)行立法立規(guī)，正式確定了“拆除重建”、“功能改變”、“綜合整治”三種更新模式。

第三階段：城市更新發(fā)展期（2014年-2016年）

2014年，深圳市發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》（深府[2014]8號(hào)）等城市更新配套性操作規(guī)程，不斷完善城市更新政策法規(guī)，讓城市更新等操作內(nèi)容都有章可循，有規(guī)可依，同時(shí)鼓勵(lì)市場(chǎng)主體參與城市更新，實(shí)現(xiàn)了城市更新的快速發(fā)展，保證了城市更新項(xiàng)目實(shí)施的規(guī)范化。

第四階段：變革期（2016年-2019年）

深圳市發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于施行城市更新工作改革的決定》，深圳市城市更新工作開始施行“強(qiáng)區(qū)放權(quán)”，將城市更新審批權(quán)限下放到各區(qū)，減少審批環(huán)節(jié)，優(yōu)化審批流程。2016年11月，深圳市規(guī)劃國(guó)土委員會(huì)和深圳市發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃》，使得深圳城市更新走向新時(shí)期。

第五階段：加速期（2019年-至今）

2019年2月，中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，明確了深圳是粵港澳大灣區(qū)發(fā)展的核心引擎之一；2019年8月，《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于支持深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見》發(fā)布，深圳再一次被中央賦予重要的角色和歷史使命，面臨更高的挑戰(zhàn)和歷史性的機(jī)遇。為更好實(shí)施粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略，率先探索全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化強(qiáng)國(guó)新路徑，深圳城市更新作為存量用地再開發(fā)的主要手段，也將肩負(fù)更高的責(zé)任，為城市發(fā)展發(fā)揮更重要的作用。

3．深圳城市更新發(fā)展現(xiàn)狀

經(jīng)歷了十余年的發(fā)展，深圳城市更新取得了令人矚目的成績(jī)，城市更新有效助推了深圳的城市發(fā)展和特區(qū)一體化進(jìn)程。

(1)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益顯著

深圳城市更新有力拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，拓展存量土地利用空間，成為城市發(fā)展的一大亮點(diǎn)。城市更新帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資、地價(jià)收入以及相關(guān)稅費(fèi)收入逐年遞增。2010年至今，深圳市通過城市更新項(xiàng)目累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資近5,000億元，其中2018年城市更新實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資1271億元（2011-2018年城市更新完成投資額分別為142億、250.5億、365.7億、400億、550億、682億、1,044億、1,271億元），約占深圳市固定資產(chǎn)投資總額的20%。

深圳城市更新項(xiàng)目，通過公共利益配套設(shè)施土地及配套設(shè)施用房的建設(shè)實(shí)現(xiàn)了大量公共利益落地，特別是實(shí)現(xiàn)了規(guī)?？捎^的保障房及人才住房的建設(shè)和移交。截止2019年12月31日，深圳城市更新項(xiàng)目規(guī)劃移交公共利益配套設(shè)施用地超過11平方公里。截至2019年6月底，深圳市已批準(zhǔn)的城市更新規(guī)劃落實(shí)了中小學(xué)校131所、幼兒園272所、醫(yī)院3所、社區(qū)健康服務(wù)中心260處、公交首末站203處，配建保障性住房面積約873萬平方米。

深圳在財(cái)政投入相對(duì)較低的情況下，通過市場(chǎng)運(yùn)作的城市更新模式，既供應(yīng)了深圳急需用于發(fā)展的土地資源，亦實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)利益、公共利益以及業(yè)主利益多贏的目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益均十分顯著。

（2）深圳城市更新面臨的問題

截止2019年底，深圳拆除重建類城市更新計(jì)劃立項(xiàng)項(xiàng)目有859個(gè)，拆除范圍約66平方公里，已批專項(xiàng)規(guī)劃項(xiàng)目是498個(gè)，實(shí)施主體確認(rèn)公示是400個(gè)，已實(shí)施土地面積超過22平方公里，按名義項(xiàng)目數(shù)量計(jì)劃實(shí)施率是46.57%，按實(shí)際土地規(guī)模計(jì)算的實(shí)施率是33.91%。這個(gè)數(shù)據(jù)里面既體現(xiàn)成績(jī)，也說明了困難。項(xiàng)目拆遷實(shí)施仍是第一大難題，是深圳城市更新在新時(shí)代需要面對(duì)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

一般的拆除重建類城市更新項(xiàng)目，大都位于建成區(qū)域，地上有大量的存量建筑物，拆除重建會(huì)涉及到多方利益相關(guān)方（如私人業(yè)主、原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、政府機(jī)構(gòu)、開發(fā)合作方等），各利益相關(guān)方之間的利益沖突形式和程度也會(huì)有所不同。如何平衡各利益相關(guān)方之間的利益，是開展城市更新工作的主要挑戰(zhàn)。

二、深圳市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在深圳城市更新中的作用

（一）深圳市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)為深圳城市更新的各利益主體發(fā)揮的作用

深圳市現(xiàn)階段的城市更新項(xiàng)目大多數(shù)為集體資產(chǎn)和私人物業(yè)參與的拆除重建類城市更新，主要涉及業(yè)主方（大多是私人業(yè)主和村集體）、開發(fā)合作方、政府方等三方利益主體。深圳市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在深圳城市更新各利益主體中都正在發(fā)揮著不可替代的重要的作用。

1.政府方

首先，城市更新是一個(gè)時(shí)間周期長(zhǎng)、涉及范圍廣的復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，并且這些項(xiàng)目在推進(jìn)的過程中會(huì)牽涉到眾多的利益體，各個(gè)利益體之間難免會(huì)出現(xiàn)各種各樣的利益矛盾。譬如，開發(fā)合作方關(guān)心的點(diǎn)在于自身的經(jīng)濟(jì)利益，追求的是高容積率、低賠償率和較少的市政配套建設(shè)任務(wù)等，而業(yè)主方則恰恰相反，為了保障自身的權(quán)益，業(yè)主方的訴求當(dāng)然是越來越高的賠償率和較低容積率所帶來的舒適的居住環(huán)境。這種不可避免的矛盾都是需要政府方去調(diào)節(jié)的，此時(shí)政府就需要一個(gè)專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)來作出經(jīng)濟(jì)可行性分析，保障在平衡矛盾雙方利益的前提下推進(jìn)城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)作為專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，能夠從一個(gè)項(xiàng)目開始的時(shí)候就及時(shí)跟進(jìn)，明確項(xiàng)目的定位和拆遷補(bǔ)償可行性等，幫助政府部門順利協(xié)調(diào)矛盾，加快項(xiàng)目的推進(jìn)速度。

其次，雖然目前深圳市的城市更新發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，但是由于街道劃分或政府職能部門調(diào)整等原因，仍有部分基層政府部門的業(yè)務(wù)并不熟練，對(duì)于相關(guān)政策的理解還不夠，需要長(zhǎng)期在城市更新一線工作的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)員工提供專業(yè)支持和幫助。

再次，城市更新項(xiàng)目的開展涉及多方的利益，利益分配不均很容易會(huì)引發(fā)各種惡性群體性事件，給社會(huì)帶來不良的影響。而資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以提前做好城市更新項(xiàng)目的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，即在項(xiàng)目發(fā)生之前，事先分析項(xiàng)目各個(gè)時(shí)期、各個(gè)節(jié)點(diǎn)可能會(huì)出現(xiàn)的危害社會(huì)穩(wěn)定的因素，評(píng)估發(fā)生危害的可能性，做出風(fēng)險(xiǎn)的級(jí)別預(yù)警，并且提前準(zhǔn)備相應(yīng)的解決方案，從源頭預(yù)防、降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，從而保障城市更新項(xiàng)目的順利開展。

最后，自2009年開始，深圳城市更新已走過10余年的歷程，深圳市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)亦隨著城市更新的發(fā)展而迅猛發(fā)展。在此期間，深圳市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)不斷加大對(duì)城市更新的深入研究，全方位參與城市更新項(xiàng)目的推進(jìn)，熟練掌握了城市更新所涉及的各項(xiàng)業(yè)務(wù)。因此，深圳市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)可以在政府制定城市更新相關(guān)政策和標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，提出專業(yè)的意見和建議，推進(jìn)政府制定政策的實(shí)用性和可操作性，促進(jìn)政策的順利落地。事實(shí)上，深圳市、區(qū)、街道各級(jí)政府部門在涉及城市更新的政策制訂、實(shí)施細(xì)則等方面都有資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的專業(yè)人士參與論證和提供專業(yè)支持。

2．業(yè)主方

業(yè)主方是深圳城市更新的重要參與者。但業(yè)主方在深圳城市更新項(xiàng)目中常常處在一個(gè)被動(dòng)的地位，他們專業(yè)技能比較薄弱，對(duì)政策不熟悉，缺乏對(duì)城市更新深入的認(rèn)知，與開發(fā)合作方相比處于專業(yè)方面的弱勢(shì)地位。這種弱勢(shì)情形導(dǎo)致業(yè)主方難以獲取合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，所以，業(yè)主方為了使自己的合法權(quán)益得到保障，常常會(huì)聘請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)做專業(yè)的咨詢和顧問。

資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以依托自身專業(yè)技能和項(xiàng)目服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合市場(chǎng)為業(yè)主方提供涉及經(jīng)濟(jì)測(cè)算、談判建議、全流程評(píng)估咨詢等方面的服務(wù)，對(duì)業(yè)主方參與城市更新的資產(chǎn)提供專業(yè)、公正、合理的評(píng)估咨詢，為雙方平衡各自的利益提供專業(yè)幫助。在滿足業(yè)主方資產(chǎn)保值增值的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)利益雙方共贏。

3．合作方

深圳市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在城市更新中對(duì)于合作方的作用也是不可忽視的。

從經(jīng)濟(jì)可行性的角度來看，合作方開發(fā)一個(gè)城市更新項(xiàng)目需要的啟動(dòng)資金是很大的，前期投入大量資金，實(shí)施過程中再發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目可能虧損就會(huì)陷入一個(gè)進(jìn)退兩難的困境：如果選擇撤資，前期的投資就會(huì)完全損失；如果選擇繼續(xù)推進(jìn)項(xiàng)目，后續(xù)可能面臨著更大的虧損。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以幫助合作方在項(xiàng)目開始前就進(jìn)行項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性分析，對(duì)于項(xiàng)目的價(jià)值給出較明確的分析結(jié)果，從而盡最大限度避免合作方的損失。

從談判的角度出發(fā)，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)還可以協(xié)助合作方進(jìn)行談判。就如上述提到的，城市更新項(xiàng)目涉及的利益主體較多，在這樣多主體的項(xiàng)目中很容易出現(xiàn)意見分化現(xiàn)象。因都堅(jiān)持自身的利益主張使得合作方的壓力巨大，此時(shí)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)作為獨(dú)立的第三方在談判中的價(jià)值就會(huì)凸顯出來，能夠立足于項(xiàng)目的客觀價(jià)值，為不同的利益主體提供專業(yè)競(jìng)爭(zhēng)性談判幫助。

從顧問的角度出發(fā)，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在城市更新項(xiàng)目開發(fā)方面有著自身的優(yōu)勢(shì)，其較高的專業(yè)技能可以很好地解讀當(dāng)前的政策，從而為合作方提供全面的顧問服務(wù)。畢竟目前我國(guó)的城市更新項(xiàng)目開發(fā)的歷史并不長(zhǎng)，很多中小型合作方的操盤經(jīng)驗(yàn)不足、對(duì)相關(guān)政策的解讀也不夠透徹，在實(shí)操項(xiàng)目時(shí)，很可能會(huì)出現(xiàn)合法用地指標(biāo)不夠、流程操作不夠規(guī)范等情況，此時(shí)合作方就需要資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供全過程專業(yè)咨詢顧問服務(wù)。

（二）深圳市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在城市更新各利益方利益博弈中起到的作用

深圳市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)作為專業(yè)服務(wù)行業(yè)，在城市更新各方利益主體之間的利益博弈中也起到重要的獨(dú)立、客觀、公正、專業(yè)的作用。

1．政府方與合作方

城市更新是一項(xiàng)耗費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)、涉及利益主體多、開展難度大的工程項(xiàng)目。在推進(jìn)項(xiàng)目的過程中，政府方希望項(xiàng)目能符合城市的整體規(guī)劃、遠(yuǎn)期發(fā)展、滿足社會(huì)公共利益；合作方則希望獲得更低的土地貢獻(xiàn)率、更高的建筑容積率、更多的開發(fā)利潤(rùn)率。

政府方和合作方之間的利益如何平衡，這就需要專業(yè)的第三方資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)從前期就介入項(xiàng)目，利用自身豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，從專業(yè)的角度對(duì)項(xiàng)目定位、規(guī)劃指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)可行性等進(jìn)行客觀、公平、公正的分析，在實(shí)現(xiàn)雙方共贏的基礎(chǔ)上，為政府方及合作方提供專業(yè)的服務(wù)。

2.合作方與業(yè)主方

很多的城市更新項(xiàng)目會(huì)涉及業(yè)主方村集體股份公司的集體資產(chǎn)，涉及合作方與村集體股份公司就集體資產(chǎn)回遷利益進(jìn)行談判。合作方希望賠償只需滿足村集體股份公司集體資產(chǎn)保值，利益越低越好；村集體股份公司希望賠償利益越多越好。

在城市更新項(xiàng)目拆遷談判過程中，業(yè)主方村集體股份公司和合作方都希望實(shí)現(xiàn)自身利益最大化。而一方面，業(yè)主方村集體股份公司工作人員專業(yè)技能比較薄弱，對(duì)政策不熟悉，缺乏對(duì)集體資產(chǎn)價(jià)值的深入認(rèn)知；另一方面，合作方也擔(dān)心業(yè)主方村集體股份公司不懂市場(chǎng)行情“漫天要價(jià)”，對(duì)城市更新項(xiàng)目的開發(fā)造成巨大的資金壓力和時(shí)間壓力。在這種情況下，第三方資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以提供專業(yè)的服務(wù)，協(xié)助雙方解決利益平衡問題。第三方資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以依托自身項(xiàng)目服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)參與城市更新項(xiàng)目的集體資產(chǎn)進(jìn)行公平、公正、合理的價(jià)值評(píng)估，為雙方平衡各自的利益提供專業(yè)幫助。

3.業(yè)主方與政府方

雖然深圳城市更新工作已經(jīng)開展十余年，但很多業(yè)主方仍對(duì)城市更新政策、流程不熟悉不了解。業(yè)主方作為城市更新項(xiàng)目的重要參與者，希望從項(xiàng)目中獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益及其它利益。而政府方考慮更多的是整個(gè)城市及片區(qū)的總體規(guī)劃和總體利益，不只是個(gè)別項(xiàng)目中業(yè)主方的個(gè)別利益。這就需要政府方聘請(qǐng)第三方資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)業(yè)主方進(jìn)行城市更新政策的獨(dú)立專業(yè)的解讀，幫助業(yè)主方了解城市更新項(xiàng)目的規(guī)劃和流程，以減少和化解業(yè)主方因不熟悉城市更新政策造成雙方的矛盾。

此外，政府方大多還作為監(jiān)管機(jī)構(gòu)擔(dān)負(fù)著集體資產(chǎn)監(jiān)管的責(zé)任。在城市更新集體資產(chǎn)備案過程中，政府方需保證參與城市更新的集體資產(chǎn)保值增值。這就需要第三方資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)作為政府聘請(qǐng)的服務(wù)機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主方村集體股份公司提交的集體資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行專業(yè)的復(fù)核，以保證業(yè)主方村集體股份公司的集體資產(chǎn)保值增值，實(shí)現(xiàn)政府監(jiān)管集體資產(chǎn)的目的。

（三）深圳市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在深圳城市更新人才培育方面的作用

深圳市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)作為重要的專業(yè)服務(wù)行業(yè)，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)中最傳統(tǒng)的工作是提供估值鑒證性服務(wù)，深圳市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)各類資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員都需要經(jīng)過嚴(yán)格的職業(yè)資格考試，具有建筑、經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃、管理、財(cái)務(wù)、設(shè)備等多方面的專業(yè)知識(shí)和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。隨著深圳城市更新對(duì)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)服務(wù)的需求越來越大，很多資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員逐漸從傳統(tǒng)的估值服務(wù)被培育成城市更新顧問咨詢專業(yè)人才，深圳市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)從業(yè)人員中專門服務(wù)于城市更新的專業(yè)化人才隊(duì)伍應(yīng)運(yùn)而生，且隊(duì)伍規(guī)模仍在快速壯大的過程中。

這些深圳市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)培育的城市更新咨詢顧問專業(yè)人才長(zhǎng)期服務(wù)于深圳城市更新項(xiàng)目一線，積累了大量的專業(yè)知識(shí)和項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，在后續(xù)的職業(yè)發(fā)展中，一部分資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)從業(yè)人員轉(zhuǎn)型就職于政府部門及開發(fā)投資行業(yè)，繼續(xù)在深圳城市更新的其它領(lǐng)域發(fā)揮重要的專業(yè)作用，促進(jìn)著深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

三、深圳市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在“雙區(qū)”城市更新中的作用

（一）深圳市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)可以在粵港澳大灣區(qū)其它地區(qū)的城市更新政策制定方面發(fā)揮作用

在整個(gè)粵港澳大灣區(qū)的城市群中，深圳市的城市更新發(fā)展程度相對(duì)較為成熟和全面，而深圳市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在深圳市城市更新領(lǐng)域發(fā)展十幾年，已很多次派遣資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的資深專業(yè)人士參與深圳市城市更新相關(guān)政策的制定，為深圳市各級(jí)政府城市更新政策的制定提出建設(shè)性意見及專業(yè)性建議，對(duì)深圳市城市更新相關(guān)政策的制定及完善做出了重要的貢獻(xiàn)。目前，深圳市城市更新的相關(guān)政策制度較粵港澳大灣區(qū)及全國(guó)其它城市來說，是更全面、更完善、更深入的。

因此，筆者認(rèn)為，深圳市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在城市更新政策制定、完善和執(zhí)行的過程中積累的經(jīng)驗(yàn)，也可以給粵港澳大灣區(qū)乃至全國(guó)其它城市在其制定和完善城市更新相關(guān)政策制度時(shí)發(fā)揮示范性作用。同時(shí)，在大灣區(qū)其它城市制定及完善相關(guān)政策制度時(shí)，深圳市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)可以受邀派出資深專業(yè)人員，參與其城市更新政策的制定及完善，分享經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，提供專業(yè)意見及建議。

（二）深圳市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)可以在粵港澳大灣區(qū)其它地區(qū)的城市更新人才支持方面發(fā)揮作用

目前，粵港澳大灣區(qū)以及全國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)從事城市更新方面的人才普遍較為缺乏?；浉郯拇鬄硡^(qū)中的許多城市已經(jīng)陸續(xù)開始城市更新行動(dòng)，但是在開展城市更新中，會(huì)遇到從事城市更新專業(yè)人才不足的情況，導(dǎo)致城市更新工作開展的難度較大。

而深圳城市更新經(jīng)過十余年的快速發(fā)展取得了令人矚目的成績(jī)，更是在發(fā)展過程中培養(yǎng)積累了大量的在城市更新方面經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人才。

因此，深圳市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)不僅可以組織深圳城市更新領(lǐng)域的行業(yè)高級(jí)人才對(duì)其它城市的城市更新工作開展提供技術(shù)援助，還可以給當(dāng)?shù)厝瞬胚M(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，分享成功的工作經(jīng)驗(yàn)，探討人才培養(yǎng)的方法，也可以通過直接把深圳城市更新中優(yōu)秀的人才輸出到其它城市，為粵港澳大灣區(qū)其它城市的城市更新注入更多的專業(yè)活力。

（三）深圳市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)可以在向粵港澳大灣區(qū)其它地區(qū)的城市更新管理輸出方面發(fā)揮作用

粵港澳大灣區(qū)的城市更新中，除了人才不足問題，還會(huì)面臨著資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)管理經(jīng)驗(yàn)和資金投入不足的問題。深圳市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)除了深耕深圳資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)外，還可以組織深圳的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在粵港澳大灣區(qū)其它城市建立分支機(jī)構(gòu)，直接為當(dāng)?shù)氐某鞘懈绿峁└哔|(zhì)量的專業(yè)服務(wù)，輸出深圳市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在城市更新領(lǐng)域的組織管理經(jīng)驗(yàn)。

（四）深圳市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)可以在粵港澳大灣區(qū)其它地區(qū)的城市更新專業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制定方面發(fā)揮作用

深圳市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)作為深圳重要的高端服務(wù)行業(yè)，在深圳市有關(guān)城市更新的各類專業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)化、規(guī)范化、可操作性等方面，都做出了重要的貢獻(xiàn)。

粵港澳大灣區(qū)其它城市的城市更新大多處于初級(jí)階段，許多技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)缺失或者不統(tǒng)一，間接的影響了該地區(qū)城市更新的工作進(jìn)展。

而深圳市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在城市更新標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、專業(yè)化建設(shè)過程中先行先試，積累了很多成功的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)其它城市的城市更新工作的開展具有借鑒性、示范性的意義。

因此，筆者認(rèn)為，深圳市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在粵港澳大灣區(qū)城市更新中，能夠充分發(fā)揮深圳作為先行示范區(qū)的作用，在粵港澳大灣區(qū)其它城市制定城市更新相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的過程中，提出專業(yè)性的意見，分享成功的經(jīng)驗(yàn)。

四、結(jié)語

灣區(qū)經(jīng)濟(jì)是一種重要的海濱經(jīng)濟(jì)形式，是當(dāng)今國(guó)際經(jīng)濟(jì)版圖的突出亮點(diǎn)，是世界先進(jìn)濱海國(guó)家的顯著標(biāo)志。國(guó)際著名灣區(qū)如紐約灣區(qū)、舊金山灣區(qū)、東京灣區(qū)等經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展，都離不開資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)等專業(yè)服務(wù)行業(yè)所發(fā)揮的重要作用。

粵港澳大灣區(qū)作為全球重要的、新興的灣區(qū)城市群，未來發(fā)展一定會(huì)有更多更高的專業(yè)服務(wù)需求。深圳市資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)作為粵港澳大灣區(qū)及深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)中的一支重要的專業(yè)力量，在國(guó)家的重大決策部署——城市更新行動(dòng)中有義務(wù)、也有能力充分發(fā)揮自身的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，必將為粵港澳大灣區(qū)及深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)作出更新的、更大的貢獻(xiàn)。

（作者單位：深圳市世鵬資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)土地估價(jià)顧問有限公司）