上市公司業(yè)績受影響程度不一，增加費用減少抵稅好處
公允價值計量的正反面
本報記者 劉振盛重慶報道
在國際市場正在因為金融及經(jīng)濟危機而逐步放松公允價值計量要求的背景下，用公允價值計量投資性房地產(chǎn)替代成本計量的做法正讓A股部分上市公司嘗到“甜頭”。
不過，由于稅收、評估等方面的顧慮，這一從2007年1月1日起開始實施的《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 3 號——投資性房地產(chǎn)》的采用者并不多。
公允價值計量成利潤增長器
金融街[9.75 3.61%](000402.SZ)2009年一季報顯示，其營業(yè)收入為2.9 億元，同比下降62%，不過，歸屬于上市公司股東凈利潤為1.6億元，同比增長127%。聯(lián)合證券的研究報告表示，營業(yè)收入同比下降的原因主要在于金融街一季度重點在售項目未達(dá)到結(jié)算條件，收入主要來自物業(yè)出租和物業(yè)經(jīng)營。
不過，投資性房地產(chǎn)的公允價值變動收益，開始扛起利潤增長的大旗。上述報告表示，在收入下降的情況下，利潤出現(xiàn)大幅增長的主要原因在于德勝國際中心項目用于出租的約3.4 萬平米物業(yè)計入投資性房地產(chǎn)，按公允價值計量后取得公允價值變動收益1.6 億。
從2008年1月1日起，金融街開始對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量，當(dāng)時，納入統(tǒng)計范圍的有金融街購物中心、金樹街餐飲街、金融街C3 四合院項目。
“公司在未來兩年可結(jié)算項目利潤率大多較低，業(yè)績貢獻(xiàn)很大一部分將是靠投資性房地產(chǎn)公允價值的變動。”聯(lián)合證券在對金融街的年報點評中表示。
會計政策變更，帶來報表煥然一新的現(xiàn)象，在昆百大A[7.22 2.12%](000560.SZ)身上也在上演。
昆百大A的2008年一季報顯示，其資產(chǎn)負(fù)債率為90.56%，短期借款與一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債合計為4.14億元，長期借款為1.91億元。歸屬于母公司所有者權(quán)益為9252萬元，未分配利潤為-5411萬元。
2008年6月6日，昆百大A決定對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量由成本計量模式變更為公允價值計量模式。納入變更范圍的有百大新天地項目等四個項目。
截至2008年3月31日，這四個項目的賬面價值分別為1.28億元、3100萬元、604萬元和354萬元，賬面價值合計1.68億元。經(jīng)評估，上述資產(chǎn)的公允價值為6.71億元，公允價值大于其賬面價值的差額為5.02億元。
“公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。如果公允價值高于成本，那么對資產(chǎn)負(fù)債率以及凈利潤都會有較好的影響?！敝性C券地產(chǎn)分析師魏博表示。
計量模式轉(zhuǎn)換后，昆百大A的資產(chǎn)負(fù)債率將降低為77.66%。同時，未分配利潤將增加3.17億元，變更后的未分配利潤大增至2.63億元，影響比例為585.43%。一舉改變了連續(xù)三年未分配利潤為負(fù)的尷尬局面。歸屬于母公司所有者權(quán)益合計也增加至4.68億元，影響比例為406.30%。
不僅如此，昆百大A近日發(fā)布的對投資性房地產(chǎn)的最新評估顯示，截至2008年12月31日，昆明走廊項目由4567.30萬元增加至5155.50萬元；新紀(jì)元廣場B座自有產(chǎn)權(quán)由4692萬元增加至4912萬元；百大新天地項目(即百大金地商業(yè)中心)由5.73億元增加至5.97億元；百大國際花園幼兒園則由502.90萬元減少至475萬元。
昆百大A表示，相關(guān)投資性房地產(chǎn)的公允價值評估增值合計3198萬元，扣除遞延所得稅及少數(shù)股東收益影響后，將增加公司歸屬于母公司的凈利潤2365.41萬元。
2008年報顯示，其凈利潤為3691.89萬元，資產(chǎn)負(fù)債率已進(jìn)一步降至76.44%，而記者通過WIND資訊的數(shù)據(jù)計算，截至4月28日，已公布年報的79家地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率的平均值為79.62%。這意味著，昆百大A的資產(chǎn)負(fù)債率已低于同行業(yè)的平均水平。
增加費用減少稅收優(yōu)惠
金融街、昆百大A從會計政策變更中獲得“甜頭”的現(xiàn)象并非個案。
去年，財政部會計司曾對上市公司2007年執(zhí)行新會計準(zhǔn)則的情況做了分析報告。該報告顯示，1570家上市公司中，存在投資性房地產(chǎn)的有630家上市公司，占1570家的40.13%。但是，這些公司絕大多數(shù)對投資性房地產(chǎn)采用了成本計量模式。
其中，僅有18家上市公司采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。投資性房地產(chǎn)公允價值計量產(chǎn)生的公允價值變動凈收益為22.79億元，占有此類業(yè)務(wù)18家公司凈利潤的2.61%。
不過，度過了采用新規(guī)的“蜜月期”，苦惱也隨之而來。
“這(指新準(zhǔn)則)其實是雙刃劍，倘若市場價格下跌，對利潤增長也會有負(fù)面影響?！币晃徊扇×斯蕛r值模式的上市公司高管告訴記者。
“采取公允價值模式后，如果行情出現(xiàn)波動，公司方面有時也難以判斷業(yè)績的情況?！睆V發(fā)證券研究員沈愛卿說。
2009 年1 月15 日，泛海建設(shè)[10.93 9.96%]決定從1 月1 日起，對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量由成本法模式變更為公允價值模式。
納入變更范圍的投資性房地產(chǎn)均位于深圳，分別是深圳南油大道新能源大廈10 樓南端、薈芳園A-B 裙樓303A、南油第四工業(yè)區(qū)4 號廠房6 樓、南油生活區(qū)B 區(qū)69 棟215-231。
上述四個項目賬面價值合計約1294 萬元，占泛海建設(shè)2008 年12 月31 日凈資產(chǎn)比例為0.16%。2008年報顯示，其投資性房地產(chǎn)科目為4830.64萬元，而2007年為5398.94萬元。
泛海建設(shè)在年報中表示，其采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)公允價值變動產(chǎn)生的損益為 -568.30萬元。
方大A[9.31 5.32%](000055.SZ)的情況亦是如此。2008年，其投資性房地產(chǎn)一項對當(dāng)期利潤的影響為-493.55萬元，而其凈利潤為1922.25萬元。
“新規(guī)出來初期，市場對投資性房地產(chǎn)較多的公司有很高的期待，但實際上，很多公司都不愿意去推動?！鄙驉矍浔硎?，其中原因除了價格波動導(dǎo)致難以判斷業(yè)績外，倘若采取公允價值計量，則每年都要對相應(yīng)的項目進(jìn)行審計，會增加不少費用。
此外，采用公允價值計量模式，上市公司不用對投資性房地產(chǎn)提取折舊或攤銷，使得通過逐年計提折舊達(dá)到抵稅的做法不再適用。
還有一個問題就是，“有的公司正計劃做股權(quán)激勵，由會計政策變更帶來的業(yè)績虛增，能否當(dāng)成業(yè)績的增長呢？這點目前也沒有明確的說法?！鄙驉矍浔硎尽?br />
